תהליך גרירת משכנתא לנכס אחר

המציאות של שוק הנדל"ן בישראל מחייבת אנשים רבים לקחת משכנתה במטרה לרכוש נכסים. מחירי הדיור נחשבים לגבוהים מאוד ורק הולכים ועולים ולכן יש היצע גדול מאוד של תמהילי משכנתא שונים, המותאמים ליכולות הכלכליות ונקודת הזמן בחיים בה מצוי רוכש הדירה. אך רכישת דירה עם משכנתה אינה מחייבת כי תצטרכו להישאר בנכס עד לסיום התשלומים, שיכולים לעיתים להיפרש על עשרות רבות של שנים. יש מצבים בהם ניתן ורצוי לבצע תהליך גרירת משכנתא לנכס אחר ומיד נסביר על אילו סיטואציות מדובר.

מהי גרירת משכנתא לנכס אחר?

בגרירת משכנתה מעבירים את המשכנתא הקיימת, מנכס אחד לנכס אחר. בדרך כלל, מבצעים זאת במצב בו מוכרים דירה וקונים חדשה במקומה. המהלך מאפשר לשמר את המשכנתא הקיימת כמו שהיא, או להוסיף עליה תוספות במידת הצורך. המטרה העיקרית היא שימור התנאים של המשכנתא, שכן אלו לרוב הושגו לאחר מאמצים וחתירה לקבלת התמהיל האידיאלי עבור בעלי הנכס.

מצבים בהם לא ניתן לבצע תהליך גרירת משכנתה

על אף שזהו הרבה פעמים הפתרון שבעלי הנכס חותרים אליו, לא תמיד ניתן לבצע תהליך גרירת משכנתא. 

יש לציין כי המהלך הזה צריך להיות מאושר על-ידי הבנק ולכן יש סיכוי שבעלי הנכס יתקלו בסירוב. לכן, ההמלצה היא תמיד להשיג אישור עקרוני של הבנק, עוד לפני שמתחילים את התהליך. האישור הזה יכול לחסוך לבעלי הנכס הרבה עוגמת נפש ובעיות ביורוקרטיות בהמשך. 

בדרך כלל, גרירת משכנתא נעשית לטובת שיפור דיור וכאשר יש אינטרס לשמר את תנאיה הטובים של ההלוואה לטובת הנכס הבא (שלרוב הוא יקר יותר מהנכס הקיים), אך לעיתים קיים רצון להעביר את המשכנתא לנכס קטן (ולכן זול) יותר וכאן חייבים להבין את המשמעויות של גרירת המשכנתא.

מהי גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא נדרשת כאשר רוצים להחליף נכס, לרוב לצורך שיפור דיור, במידה ועל הנכס הקיים יש לנו הלוואה בתנאים טובים שאנו רוצים לשמור עליהם למרות מכירת הנכס הקיים ולכן אנו רוצים לגרור את ההלוואה לנכס החדש, הבנק יתנה את החלפת הבטוחה בזה שהנכס החדש יהיה לפחות בשווי של הנכס הקודם ובמצב רישום תקין, לשינוי הרכב בטוחה יכולים להיות מספר אפשרויות:

גרירת משכנתא בלבד

זהו מקרה שמעתיקים את ההלוואה מנכס קודם לנכס חדש ללא תוספות או סילוק חלק מההלוואה.

גרירת משכנתא וסילוק

זהו מצב שבו מעתיקים משכנתא מנכס לנכס והלקוח מקטין את היתרה לסילוק וזאת כדי להשוות את שיעור המימון של הנכס החדש לזה של הנכס הקודם על פי דרישת הבנק (זה קורה כאשר שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הקודם)

גרירת משכנתא ותוספת

זהו המקרה היותר שכיח שבו אתה צריך השלמת הלוואה כדי לבצע את הרכישה של הנכס החדש.

גרירה לפיקדון

זהו מקרה בו אתה מזהה הזדמנות למכירת נכס שבבעלותך במחיר מעולה, יש לך משכנתא מעולה ועדיין לא מצאת נכס חליפי, במקרה זה הבנק יאפשר לך גרירה של ההלוואה לחשבון סגור בבנק שבו יופקדו חלק מכספי המכירה והם ישמשו בטוחה (בדרך כלל יידרש פיקדון בשווי ההלוואה בתוספת 10%), הבנק יאפשר לך 24 חודש למציאת נכס חדש.

גרירה לנכס זול יותר

 כאשר גוררים הלוואה מדירה יקרה לזולה יותר ועל מנת שהבנק יוכל להיות מלווה, חייבים להקפיד שלא עברתם את אחוז המימון המאושר, כי אז יהיה בעייתי לבצע גרירת משכנתא לדירה הזולה יותר. למידע נוסף בנושא – הקליקו עליי!

*בגרירת משכנתה ממשיכים לשלם את החזר ההלוואה גם אם זה גרירה לפיקדון.

משכנתאות שנלקחו בשנים 2011-2016 ניתנו בתנאים טובים מאוד , לכן ישנה סבירות גבוהה לכדאיות גרירה של המשכנתה לנכס אחר.

בדומה למחזור משכנתה, צריך לבדוק כדאיות הגרירה בעת מכירת נכס ורכישת נכס אחר, במיוחד אם נדרשת תוספת להלוואה שרוצים לגרור על מנת להשלים הכסף הדרוש לרכישת הנכס החדש. במקרה זה של גרירה ותוספת הלקוח הופך להיות לקוח שבוי, מאחר ואת התוספת הוא נדרש לקחת באותו בנק, מה שעלול ליקר את הריביות לתוספת הדרושה עקב יכולת מיקוח נמוכה.

בעיה משמעותית נוספת שיכולה לצוץ, למרות איכות המשכנתה שרוצים לגרור, היות ולא ניתן לשנות את תנאי המשכנתא הנגררת, ההלוואה הכוללת את התוספת עלולה להיות יקרה מידי בהחזר החודשי שלה במיוחד אם ההלוואה הנגררת הינה לתקופה קצרה.

הפתרון לבעיות אלו הינו אחד, אנחנו לא מחליטים על גרירה לפני שבוחנים גרירה פלוס תוספת מול משכנתה חדשה בבנקים אחרים, לעיתים יהיה עדיף לקחת משכנתה חדשה על כל הסכום, למרות שהמשכנתא הנוכחית טובה ואנו רוצים לשמור עליה.

מה קורה כאשר אנחנו מסורבי גרירת משכנתא?

תמיד ישנו הסיכוי שהבנק יסרב לכם לתהליך גרירת המשכנתא. לכן, ההמלצה שלי היא תמיד להשיג אישור עקרוני של הבנק, לפני ביצוע המהלך ולהכיר את המצבים שהבנק עשוי לסרב לגרירת משכנתא.