נעים עזרא https://www.atidnaim.com יועץ משכנתאות Sun, 19 Jul 2020 14:27:53 +0000 he-IL hourly 1 https://wordpress.org/?v=5.4.2 משכנתא פנסיונית https://www.atidnaim.com/%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%a4%d7%a0%d7%a1%d7%99%d7%95%d7%a0%d7%99%d7%aa/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590-%25d7%25a4%25d7%25a0%25d7%25a1%25d7%2599%25d7%2595%25d7%25a0%25d7%2599%25d7%25aa Mon, 06 Jul 2020 14:13:19 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=1132 ליווי וייעוץ ללקיחת משכנתא פנסיונית מהי משכנתא פנסיונית? לאחרונה בנק מזרחי טפחות נכנס עם מוצר חדש לשוק המשכנתאות" "משכנתא פנסיונית". מדובר למעשה בוורסיה בנקאית ל"משכנתה הפוכה" שאנו מכירים מעולם הביטוח. המשכנתה הפנסיונית של טפחות מציעה למעשה מסלולי משכנתאות המיועדים ומותאמים לבני הגיל השלישי ולמטרותיו. לדוגמא: הלוואות בלון עד ל-15 שנה, גרייס לתקופה ארוכה, ומשיכת ההלוואה […]

The post משכנתא פנסיונית appeared first on נעים עזרא.

]]>

ליווי וייעוץ ללקיחת
משכנתא פנסיונית

מהי משכנתא פנסיונית?

לאחרונה בנק מזרחי טפחות נכנס עם מוצר חדש לשוק המשכנתאות" "משכנתא פנסיונית". מדובר למעשה בוורסיה בנקאית ל"משכנתה הפוכה" שאנו מכירים מעולם הביטוח.

המשכנתה הפנסיונית של טפחות מציעה למעשה מסלולי משכנתאות המיועדים ומותאמים לבני הגיל השלישי ולמטרותיו. לדוגמא: הלוואות בלון עד ל-15 שנה, גרייס לתקופה ארוכה, ומשיכת ההלוואה בצורה של הכנסה חודשית דרך כרטיס אשראי ייעודי .

מטרת משכנתא פנסיונית

שוק האשראי לדיור נועד במקורו, לצורך רכישת דירות. בשנים האחרונות אנחנו רואים מגמה הולכת וגדלה של שימוש בהלוואות לדיור לצרכים נוספים כמו מחזור חובות, מימון חתונות, עזרה לילדים ועוד. (לפי נהלי בנק ישראל גם הלוואות לצרכים אלו מוגדרות כהלוואות לדיור, במידה וניתנו בשעבוד דירת מגורים).

אלא שבתוך כל זה לא ניתן עד היום מענה לבני הגיל השלישי, הסיבה הינה שהבנקים למשכנתאות בישראל מתקשים, לתת הלוואות לאנשים עם הכנסה מקצבה, שאינם ברי ביטוח, ובלי אפשרות ציבורית/אתית לפנות אותם מהבית. כלומר בני הגיל השלישי לא יכלו במערכת הבנקאות המסורתית לקבל מענה אשראי מספק למשל לצורך מעבר לדיור מוגן, טיפולי בריאות יקרים, עזרה לילדים ועוד.

המטרה של בנק מזרחי במוצר החדש הינה לתת מענה דווקא לבני הגיל השלישי ולצרכים המאפיינים אותם. כל זאת במסגרת ההלוואות לדיור.

מה כל כך מיוחד במשכנתה הפנסיונית?

הרקע לשאלה היא העובדה שאחרי הכל מדובר במשכנתה, וגם משכנתא פנסיונית נכנסת תחת תנאי הרגולציה של הלוואות לדיור. כלומר, מדובר במוצר שכל בנק למשכנתאות יכול לתת ממחר בבוקר.

יחד עם זאת מדובר במהפכה של ממש, לפחות בצד המחשבתי:

1 .הנכונות של הבנק לתת משכנתאות לבני הגיל השלישי, מגיעה עם שינוי ההסתכלות על אותם הלווים. כלומר בחינת בקשה של משכנתא פנסיונית תיעשה בעיניים חדשות, ע"י כח אדם ייעודי, תחת תפיסת עולם שונה במקצת, מתפיסת העולם אליה אנו רגילים בבחינת תיקי משכנתאות רגילים.

2 .אין צורך בביטוח חיים. לא ללווים ולא לערבים.

3 .פריסת התשלומים יכולה לכלול גרייס או בלון לתקופה של עד 15 שנים. זהו שוני מהותי בצורת החשיבה והעבודה של הבנקים למשכנתאות.

תנאי ההלוואה של משכנתא פנסיונית

1 .בלון מלא עד 15 שנים- תשלום מלא ההלוואה בתום 15 שנה.

2 .בלון חלקי עד 15 שנים- תשלום שוטף של הריבית ותשלום הקרן בתום 15 שנה.

3 .תשלום קרן וריבית  ל-30 שנה, עם גרייס חלקי עד ל-15 שנים (ב-15 השנה הראשונות משלמים רק ריבית)

4 .קרן וריבית ל-30 שנה, עם גרייס מלא עד ל-15 שנים (עם דחיית תשלומים של 15 שנה)

5" .תוספת גמישה להכנסה" – המסלול החדשני ביותר הינו 'תוספת גמישה להכנסה'. מדובר למעשה בהלוואה שאינה ניתנת בפעם אחת, אלא ניתנת בחלקים במשך התקופה המבוקשת, אחת לחודש, עד מקסימום 15 שנה. ההלוואה ניתנת בכרטיס אשראי עם מסגרת חודשית קבועה, אשר ניתן למשוך בכל חודש במזומן דרך הכספומט, או לקנות באופן ישיר באמצעות הכרטיס, כמו בכרטיס אשראי מסוג דיירקט  (כל רכישה מופיעה בחיוב מידי, ואין אפשרות לפריסת תשלומים).

The post משכנתא פנסיונית appeared first on נעים עזרא.

]]>
לקיחת משכנתא לכל מטרה https://www.atidnaim.com/%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%9c%d7%9b%d7%9c-%d7%9e%d7%98%d7%a8%d7%94/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590-%25d7%259c%25d7%259b%25d7%259c-%25d7%259e%25d7%2598%25d7%25a8%25d7%2594 Mon, 06 Jul 2020 14:08:41 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=1129 לקיחת משכנתא לכל מטרה ייעוץ וליווי בנושא משכנתא לכל מטרה משכנתא לכל מטרה הינה הרחבה של הלוואות לדיור למטרות שהם לא בהכרח רכישת נכס, אך עדיין נמנות תחת ההגדרה של הלוואות לדיור היות והן ניתנות בשעבוד של נכס קיים. תחת קטגוריה זו אנו נכנסות הלוואות במשכון נכס קיים (הלוואות לדיור) לעיתים בריביות לדיור ולעיתים בריביות […]

The post לקיחת משכנתא לכל מטרה appeared first on נעים עזרא.

]]>

לקיחת משכנתא לכל מטרה

ייעוץ וליווי בנושא משכנתא לכל מטרה

משכנתא לכל מטרה הינה הרחבה של הלוואות לדיור למטרות שהם לא בהכרח רכישת נכס, אך עדיין נמנות תחת ההגדרה של הלוואות לדיור היות והן ניתנות בשעבוד של נכס קיים.

תחת קטגוריה זו אנו נכנסות הלוואות במשכון נכס קיים (הלוואות לדיור) לעיתים בריביות לדיור ולעיתים בריביות כל מטרה, שהן ריביות גבוהות יותר מריביות לדיור.

  • הלוואה לצורך פירעון של הלוואות אחרות עם החזר חודשי גבוה.
  • הלוואה לשיפוץ נכס קיים או הרחבתו.
  • הלוואה לרכישת נכס נוסף להשקעה בארץ או בחו"ל.
  • הלוואה למטרת השקעה בעסק
  • הלוואות לצורך עזרה לילדים

למעט הלוואה לשיפוץ נכס או הרחבתו שבו ניתן לקבל שיעור מימון של כ-70% משווי הנכס, בשאר המקרים בנק ישראל הגביל את שיעור המימון ל-50% משווי הנכס.

הערה– בשל משבר הקורונה, בנק ישראל אפשר לבנקים לתת הלוואה עד 70% משווי הנכס לצורך החזר חובות וזאת במסגרת הוראת שעה שמוגבלת כיום עד 30.9.2020.

בכל אחת מהאפשריות הנ"ל יש צורך להכיר היטב את העסקה ולהתאים עבורה את תכנית המימון המתאימה עבורה, להבין את ההבדלים בתהליך קבלת כספי המשכנתה ואת הביטחונות שהבנק יבקש לצורך כך.

בנוסף יש צורך ללמוד את יכולותיו וצרכיו הפיננסיים של הלקוח, על מנת לבנות את תכנית המשכנתא החסכונית ביותר, המתאימה ביותר ליכולותיו ולצרכיו ושמותאמת לסוג העסקה שהוא עומד לבצע.

ניתן לקבל שירות בנושא משכנתא לכל מטרה בשני מסלולים

מסלול של תכנון וייעוץ משכנתה – המסלול כולל פגישת ייעוץ אישית והכנה לקבלת המשכנתא בצורה עצמאית 

  1. איסוף מידע על מנת להבין את מטרותיך, את יכולת ההחזר שלך, מצבך הכלכלי, באלו בנקים מתנהלים חשבונותיך, מידע על הנכס שאותו אתה מתכוון לרכוש ומידע על סוג העסקה שאתה רוצה לבצע.
  2. תכנון החזר חודשי אופטימלי של משכנתא לכל מטרה המותאם ליכולותיך.
  3. הכנת תכנית הלוואה הכוללת תמהיל של מסלולים שמתאים ליכולותיך ולצרכיך ולעסקה שאותה אתה רוצה לבצע.
  4. ביצוע פגישת יעוץ של כשעתיים שבמסגרתה אנו עוברים על הנושאים הבאים:
    • השלמת טופס הכרת לקוח על מנת לוודא יכולות וצרכים.
    • מעבר על העסקה והנכס אותם רוצים לבצע.
    • מעבר על תקציב, הון עצמי, הכנסות, הוצאות, הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון כדי לסכם על גודל המשכנתא הנדרשת.
    • הסבר על תמהילים ומסלולים, מעבר על תכנית ההלוואה שהוכנה והסבר על ההבדל בין המסלולים העיקריים השונים. הצגה כיצד מתנהגת ההלוואה שתכננתי עבורך לאורך הזמן, מהם הסיכונים במידה ויש.
    • מעבר על ריביות וביטוחים.
  5. רשימת מסמכים שנדרש להכין להגשת הבקשה בבנקים.
  6. ליווי טלפוני לאורך כל ביצוע ההלוואה מול הבנק, כולל בדיקת השוואה להצעות שתקבלו מהבנקים.

מסלול של ייעוץ וליווי כולל- ייעוץ וליווי מלא כולל ייעוץ בסיסי ובנוסף ליווי בכל תהליך קבלת ההלוואה

שירות זה כולל את התכנית הבסיסית (תכנון וייעוץ משכנתאות) הנ"ל ובנוסף

  1. איסוף מסמכים להגשת הבקשה לבנקים.
  2. הכנה והגשת הבקשה בבנקים.
  3. ניהול מו"מ מול הבנקים להשגת ההצעה המשתלמת ביותר עבורך.
  4. הגעה פיזית איתך לבנק לחתימה על טופסי ההלוואה בבנק על מנת לוודא שחותמים על מה שהובטח.
  5. לווי טלפוני בהשלמת תהליך הביטחונות מול הבנק עד קבלת הכסף.
  6. בדיקת כדאיות מחזור משכנתא ללא עלות במהלך חיי ההלוואה.
  7. הפנייה לביטוח משתלם למשכנתא.

The post לקיחת משכנתא לכל מטרה appeared first on נעים עזרא.

]]>
לקיחת משכנתא חדשה https://www.atidnaim.com/%d7%9c%d7%a7%d7%99%d7%97%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%97%d7%93%d7%a9%d7%94/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259c%25d7%25a7%25d7%2599%25d7%2597%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590-%25d7%2597%25d7%2593%25d7%25a9%25d7%2594 Mon, 06 Jul 2020 14:04:37 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=1125 ליווי וייעוץ לטובת לקיחתמשכנתא חדשה לקיחת משכנתא חדשה אפשרות לקיחת משכנתא חדשה אפשרית ללקוחות שצריכים הלוואת משכנתא לצורך רכישה של דירה או בנית בית, בנק ישראל הבדיל בין שלושה סוגי עסקאות לצורך קביעת אחוזי המימון שבנק למשכנתאות יכול לתת. רכישת דירה יחידה – ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון משווי הנכס הנרכש. רכישת דירה חליפית– […]

The post לקיחת משכנתא חדשה appeared first on נעים עזרא.

]]>

ליווי וייעוץ לטובת לקיחת
משכנתא חדשה

לקיחת משכנתא חדשה

אפשרות לקיחת משכנתא חדשה אפשרית ללקוחות שצריכים הלוואת משכנתא לצורך רכישה של דירה או בנית בית, בנק ישראל הבדיל בין שלושה סוגי עסקאות לצורך קביעת אחוזי המימון שבנק למשכנתאות יכול לתת.

  1. רכישת דירה יחידה – ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון משווי הנכס הנרכש.
  2. רכישת דירה חליפית– שזה עסקה של משפרי דיור שמוכרים נכס קיים שבבעלותם ורוכשים נכס חדש, במקרה זה הם יוכלו לקבל עד 70% שיעור מימון משווי הנכס החדש, במידה ויבצעו מכירה לפני קניה יוכלו לקבל גם 75%.
  3. רכישת דירה לצורכי השקעה– ניתן לקבל עד 50% שיעור מימון משווי הנכס הנרכש.

ניתן להבחין במספר אפשרויות שונות של רכישת נכס שדורש לקיחת משכנתה חדשה

  1. רכישת דירה חדשה מקבלן
  2. רכישת דירה מיד שנייה
  3. רכישה במסגרת תמ"א 38.
  4. בנייה עצמית הכוללת רכישת מגרש וביצוע בנייה עצמית של בית.

בכל אחת מהאפשריות הנ"ל יש צורך להכיר היטב את העסקה ולהתאים עבורה את תכנית המימון המתאימה עבורה, להבין את ההבדלים בתהליך קבלת כספי המשכנתה ואת הביטחונות שהבנק יבקש לצורך כך.

בנוסף יש צורך ללמוד את יכולותיו וצרכיו הפיננסיים של הלקוח, על מנת לבנות את תכנית המשכנתה החסכונית ביותר, המתאימה ביותר ליכולותיו ולצרכיו ושמותאמת לסוג העסקה שהוא עומד לבצע.

ניתן לקבל שירות בשני מסלולים

מסלול של תכנון וייעוץ משכנתה – המסלול כולל פגישת ייעוץ אישית והכנה ללקיחת משכנתא חדשה בצורה עצמאית 

  1. איסוף מידע על מנת להבין את מטרותיך, את יכולת ההחזר שלך, מצבך הכלכלי, באלו בנקים מתנהלים חשבונותיך, מידע על הנכס שאותו אתה מתכוון לרכוש ומידע על סוג העסקה שאתה רוצה לבצע.
  2. תכנון החזר חודשי אופטימלי המותאם ליכולותיך
  3. הכנת תכנית הלוואה הכוללת תמהיל של מסלולים שמתאים ליכולותיך ולצרכיך ולעסקה שאותה אתה רוצה לבצע.
  4. ביצוע פגישת יעוץ של כשעתיים שבמסגרתה אנו עוברים על הנושאים הבאים:
    • השלמת טופס הכרת לקוח על מנת לוודא יכולות וצרכים.
    • מעבר על העסקה והנכס אותם רוצים לבצע.
    • מעבר על תקציב, הון עצמי, הכנסות, הוצאות, הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון כדי לסכם על גודל המשכנתא הנדרשת.
    • הסבר על תמהילים ומסלולים, מעבר על תכנית ההלוואה שהוכנה והסבר על ההבדל בין המסלולים העיקריים השונים. הצגה כיצד מתנהגת ההלוואה שתכננתי עבורך לאורך הזמן, מהם הסיכונים במידה ויש.
    • מעבר על ריביות וביטוחים.
  5. רשימת מסמכים שנדרש להכין להגשת הבקשה בבנקים.
  6. ליווי טלפוני לאורך כל ביצוע ההלוואה מול הבנק, כולל בדיקת השוואה להצעות שתקבלו מהבנקים.

מסלול של ייעוץ וליווי כולל- ייעוץ וליווי מלא כולל ייעוץ בסיסי ובנוסף ליווי בכל תהליך קבלת ההלוואה

שירות זה כולל את התכנית הבסיסית (תכנון וייעוץ משכנתאות) הנ"ל ובנוסף

  1. איסוף מסמכים להגשת הבקשה לבנקים.
  2. הכנה והגשת הבקשה בבנקים.
  3. ניהול מו"מ מול הבנקים להשגת ההצעה המשתלמת ביותר עבורך.
  4. הגעה פיזית איתך לבנק לחתימה על טופסי ההלוואה בבנק על מנת לוודא שחותמים על מה שהובטח.
  5. לווי טלפוני בהשלמת תהליך הביטחונות מול הבנק עד קבלת הכסף.
  6. בדיקת כדאיות מחזור משכנתא ללא עלות במהלך חיי ההלוואה.
  7. הפנייה לביטוח משתלם למשכנתא.

The post לקיחת משכנתא חדשה appeared first on נעים עזרא.

]]>
גרירת משכנתא https://www.atidnaim.com/%d7%92%d7%a8%d7%99%d7%a8%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%2592%25d7%25a8%25d7%2599%25d7%25a8%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590 Sun, 05 Jul 2020 07:53:16 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=1088 מה חשוב לדעת לפני ביצוע גרירת משכנתא … מהי גרירת משכנתא? גרירת משכנתא נדרשת כאשר רוצים להחליף נכס, לרוב לצורך שיפור דיור, במידה ועל הנכס הקיים יש לנו הלוואה בתנאים טובים שאנו רוצים לשמור עליהם למרות מכירת הנכס הקיים ולכן אנו רוצים לגרור את ההלוואה לנכס החדש, הבנק יתנה את החלפת הבטוחה בזה שהנכס החדש […]

The post גרירת משכנתא appeared first on נעים עזרא.

]]>

מה חשוב לדעת לפני ביצוע
גרירת משכנתא ...

מהי גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא נדרשת כאשר רוצים להחליף נכס, לרוב לצורך שיפור דיור, במידה ועל הנכס הקיים יש לנו הלוואה בתנאים טובים שאנו רוצים לשמור עליהם למרות מכירת הנכס הקיים ולכן אנו רוצים לגרור את ההלוואה לנכס החדש, הבנק יתנה את החלפת הבטוחה בזה שהנכס החדש יהיה לפחות בשווי של הנכס הקודם ובמצב רישום תקין, לשינוי הרכב בטוחה יכולים להיות מספר אפשרויות:

גרירת משכנתא בלבד

זהו מקרה שמעתיקים את ההלוואה מנכס קודם לנכס חדש ללא תוספות או סילוק חלק מההלוואה.

גרירת משכנתא וסילוק

זהו מצב שבו מעתיקים משכנתא מנכס לנכס והלקוח מקטין את היתרה לסילוק וזאת כדי להשוות את שיעור המימון של הנכס החדש לזה של הנכס הקודם על פי דרישת הבנק (זה קורה כאשר שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הקודם)

גרירת משכנתא ותוספת

זהו המקרה היותר שכיח שבו אתה צריך השלמת הלוואה כדי לבצע את הרכישה של הנכס החדש.

גרירה לפיקדון

זהו מקרה בו אתה מזהה הזדמנות למכירת נכס שבבעלותך במחיר מעולה, יש לך משכנתא מעולה ועדיין לא מצאת נכס חליפי, במקרה זה הבנק יאפשר לך גרירה של ההלוואה לחשבון סגור בבנק שבו יופקדו חלק מכספי המכירה והם ישמשו בטוחה (בדרך כלל יידרש פיקדון בשווי ההלוואה בתוספת 10%), הבנק יאפשר לך 24 חודש למציאת נכס חדש.

*בגרירת משכנתה ממשיכים לשלם את החזר ההלוואה גם אם זה גרירה לפיקדון.

משכנתאות שנלקחו בשנים 2011-2016 ניתנו בתנאים טובים מאוד , לכן ישנה סבירות גבוהה לכדאיות גרירה של המשכנתה לנכס אחר.

בדומה למחזור משכנתה, צריך לבדוק כדאיות הגרירה בעת מכירת נכס ורכישת נכס אחר, במיוחד אם נדרשת תוספת להלוואה שרוצים לגרור על מנת להשלים הכסף הדרוש לרכישת הנכס החדש. במקרה זה של גרירה ותוספת הלקוח הופך להיות לקוח שבוי, מאחר ואת התוספת הוא נדרש לקחת באותו בנק, מה שעלול ליקר את הריביות לתוספת הדרושה עקב יכולת מיקוח נמוכה.

בעיה משמעותית נוספת שיכולה לצוץ, למרות איכות המשכנתה שרוצים לגרור, היות ולא ניתן לשנות את תנאי המשכנתה הנגררת, ההלוואה הכוללת את התוספת עלולה להיות יקרה מידי בהחזר החודשי שלה במיוחד אם ההלוואה הנגררת הינה לתקופה קצרה.

הפתרון לבעיות אלו הינו אחד, אנחנו לא מחליטים על גרירה לפני שבוחנים גרירה פלוס תוספת מול משכנתה חדשה בבנקים אחרים, לעיתים יהיה עדיף לקחת משכנתה חדשה על כל הסכום, למרות שהמשכנתה הנוכחית טובה ואנו רוצים לשמור עליה.

The post גרירת משכנתא appeared first on נעים עזרא.

]]>
מדוע מומלץ להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות? https://www.atidnaim.com/%d7%a9%d7%99%d7%a8%d7%95%d7%aa%d7%99-%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a5-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90%d7%95%d7%aa/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%25a8%25d7%2595%25d7%25aa%25d7%2599-%25d7%2599%25d7%2595%25d7%25a2%25d7%25a5-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590%25d7%2595%25d7%25aa Thu, 02 Jul 2020 15:53:52 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=1081 מדוע מומלץ להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות? מדוע צריך יועץ משכנתאות ? במסגרת מאמר זה אסקור למה יש צורך ביועץ משכנתאות לפני שפונים לבנקים ומגישים בקשה למשכנתא, המאמר יבהיר לך את הסיבות להיעזר ביועץ משכנתא ומה הנזקים שיכולים להיגרם לך הלווה ללא עזרה של יועץ, בנוסף תוכל להבין מהו הערך המוסף שייתן לך הייעוץ בהכנתך […]

The post מדוע מומלץ להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות? appeared first on נעים עזרא.

]]>

מדוע מומלץ להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות?

מדוע צריך יועץ משכנתאות ?

במסגרת מאמר זה אסקור למה יש צורך ביועץ משכנתאות לפני שפונים לבנקים ומגישים בקשה למשכנתא, המאמר יבהיר לך את הסיבות להיעזר ביועץ משכנתא ומה הנזקים שיכולים להיגרם לך הלווה ללא עזרה של יועץ, בנוסף תוכל להבין מהו הערך המוסף שייתן לך הייעוץ בהכנתך לקראת הגשת הבקשה.

Mortgage concept image with business icons.

מהי משכנתא?

משכנתא הינה מוצר פיננסי מורכב שכולל לוח סילוקין, תמהילים ומסלולים שונים עם מתח ריביות המותאם לכל מסלול ומסלול, שיש להתאימם לצרכיך ולסוג העסקה. בנוסף, הריבית אינה המרכיב הראשון שעליו יש לנהל מו"מ. התאמה של תמהיל ומסלולים נכונים ללקוח ולעסקה יכולה לחסוך ללקוח כסף רב מאוד ועד מאות אלפי שקלים.

בנוסף יש צורך להכיר את הרגולציה שמכתיב בנק ישראל לגבי הלוואות לדיור בנושאים כמו:

  • שיעור המימון משווי הנכס וסוג העסקה.
  • יחס החזר מהכנסה פנויה של הלווים.
  • הקצאת הון בשיעורי מימון שונים, שמשפיעה על קביעת הריביות.
  • תקופת פירעון.
  • הכנסת לווה נוסף/ערב תומך
  • ועוד

למה לא יועץ של הבנק?

שימוש ביועץ משכנתאות של הבנק בתואנה של יעוץ חינם, יעלה לך הרבה כסף, היות והיועץ של הבנק הינו עובד עבור הבנק ומחויב לדאוג לאינטרס של הבנק שהוא להרוויח כסף. הבנקאי יתן ללווה הצעה להלוואה שתהיה "מצויינת" עבור הבנק, מבלי שהוא יכול להבין כמה ההלוואה הזו רעב עבורו.

מה עלול לקרות ללא יועץ?

בהרבה תיקי משכנתאות אנו רואים שלקוח שלקח הלוואה ומגלה בסוף תקופת ההלוואה שהוא שילם יותר מפי 3 ממה שהוא לקח. במקרים מסוימים לקוח משלם שנים רבות ומגלה שעדיין נותר לו לשלם יותר ממה שהוא לקח. לפי הסטטיסטיקות מצב מביך זה קורה ביותר מחמישים אחוז מהתיקים!

מצב שכיח נוסף קורה בתחום ההשקעות בנדל"ן. לקוח רוכש נכס טוב במחיר טוב ומבצע עליו אקזיט עם רווח טוב. כאשר הוא מגיע להחזיר את המשכנתא הוא מגלה שיש לו קנס פירעון גדול, כך מי שהרוויח מהאקזיט לבסוף היה הבנק.

סטטיסטית רק 5% מהציבור לוקח משכנתא בתמהיל מסלולים אטרקטיבי, כאשר 50% מהלקוחות לוקחים משכנתא במסלולים בעייתיים ולא מתאימים להם שגורמים להם הפסדים גדולים מאוד.

ערך מוסף של יועץ משכנתא חיצוני

  • יועץ משכנתאות חיצוני יבחן אתך את יכולותיך הכספיים ואת העסקה שאתה רוצה לבצע
  • יבחן אתך את ההחזר החודשי האופטימלי עבורך
  • יכין עבורך את התמהיל המתאים ביותר לך ולעסקה שלך
  • יחסוך לך הרבה מאוד כסף בתשלומי המשכנתה
  • ייתן לך שקט נפשי ובטחון כלכלי.
  • יאסוף ממך את כל הניירת הדרושה ויכין מכתב בקשה מנומק להלוואה
  • יחסוך לך הרבה מאוד זמן וכאבי ראש בהתנהלות מול הבנקים.
  • ייתן לך ידע ויתרגם עבורך את שפת הבנקים.
  • יועץ משכנתאות חיצוני הוא הנציג שלך ומחויב אליך ולכן ישקיע אתך את הזמן הדרוש כדי לתכנן משכנתא מיטבית עבורך.
  • פנייה ליועץ משכנתאות חיצוני יחסוך לך תסכול וכסף רב וישרת אותך באופן יעיל וצמוד לצרכיך.

סיכום

במאמר זה למדנו על מורכבות המשכנתא, על נזקים שיכולים להיגרם לך בעת לקיחת משכנתא ללא ייעוץ חיצוני ומהו הערך המוסף שתקבל בעזרת יועץ משכנתאות חיצוני.

The post מדוע מומלץ להשתמש בשירותי יועץ משכנתאות? appeared first on נעים עזרא.

]]>
ריביות משכנתא והשפעתן על תשלומי המשכנתא https://www.atidnaim.com/%d7%a8%d7%99%d7%91%d7%99%d7%95%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a8%25d7%2599%25d7%2591%25d7%2599%25d7%2595%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590 Thu, 18 Jun 2020 18:16:05 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=788 כיצד ריביות משכנתא משפיעות על התשלומים? ריביות משכנתא והשפעתן על תשלומי המשכנתא במאמר זה  אסקור את נושא ריביות השונות האפשריות של משכנתא וכיצד הן משפיעות על תשלומי המשכנתא השוטפים והמצטברים ובאיזה מקרים מתאימות הריביות השונות. במאמר זה אחל בסקירה ראשונית של סוגי הריביות, אתן סקירה על ריבית קבועה והשפעת הצמדה למדד על ההלוואה. סוגי ריביות […]

The post ריביות משכנתא והשפעתן על תשלומי המשכנתא appeared first on נעים עזרא.

]]>

כיצד ריביות משכנתא משפיעות על התשלומים?

ריביות משכנתא והשפעתן על תשלומי המשכנתא

במאמר זה  אסקור את נושא ריביות השונות האפשריות של משכנתא וכיצד הן משפיעות על תשלומי המשכנתא השוטפים והמצטברים ובאיזה מקרים מתאימות הריביות השונות. במאמר זה אחל בסקירה ראשונית של סוגי הריביות, אתן סקירה על ריבית קבועה והשפעת הצמדה למדד על ההלוואה.

סוגי ריביות משכנתא

הריביות נחלקות לפי התרשים הבא :

תרשים ריביות נחלקות

כפי שניתן להבין מהתרשים הנ"ל, סוגי ריביות בהלוואת המשכנתא נגזרות משילוב של סוג ריבית, משתנה או קבועה בשילוב של הצמדות למדד מחירים לצרכן או הצמדה למטבע חוץ כלשהוא, הריביות המשתנות יכולות להיות כאלה שמשתנות בתדירות גבוה או נמוכה ובהתאם לזה נקבע מדד הסיכון, במאמר הזה נדבר על הריביות הקבועות הצמודות והלא צמודות.

הלוואות בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה הינה הלוואה בריבית נקובה , קבועה וידועה מראש למשך כל חיי ההלוואה. זוהי הלוואה שאינה מושפעת מהתנאים הכלכליים בשוק. בתקופות של ריביות נמוכות כדאי לקחת מסלולים של ריבית קבועה ואז לא ניזוק מהעליות הצפויות של הריביות.

כאשר המסלול של הריבית הקבועה צמוד למדד אזי תהיה השפעה על הקרן והתשלומים החודשיים כפי שנראה בהמשך. מבחינת תמחור הריביות, הבנק יתמחר ריבית גבוהה יותר להלוואה בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) מאשר להלוואה בריבית קבועה צמודה. התשלום  להלוואה קל"צ בהתחלה יהיה יותר גבוה מההלוואה הצמודה, אך הקרן לא גדלה עקב השפעת ההצמדה וכך גם התשלומים לא יגדלו עם הזמן. יתרון הלוואה בריבית קל"צ  הינו בטווחים הארוכים. ככל שהטווח ארוך יותר תהיה הלוואה זו עדיפה על ההלוואה הצמודה וכך הלוואת המשכנתא תהיה רווחית יותר ללקוח.

במחזור הלוואות מסוג זה יתכנו קנסות פירעון מוקדם בהתאם לריבית במועד קבלת ההלוואה ולריבית שתהיה במועד הפירעון.

השפעת ההצמדה למדד

אמחיש את השפעת ההצמדה באמצעות דוגמא.

לקוח לקח הלוואה של 800,000 ₪ בריבית קבועה צמודה למדד בשיעור של 4% ל- 30 שנה, נניח מדד של 3% לשנה שזה בקרוב שיעור מדד של 0.25% לחודש.

במשכנתא של 800,000 ₪ עם 4% ריבית ל-30 שנה , ההחזר (באמצעות מחשבון משכנתא) יהיה 3786 ₪ לחודש בחודש הראשון, החזר הקרן יהיה 1167 ₪ והריבית  2618 ₪.

השפעת ההצמדה למדד על ההלוואה תיראה כך:

תרשים השפעת ההצמדה למדד

 

כפי שאנו רואים למעלה ההצמדה למדד גורמת לקרן להתנפח בכל חודש עוקב. מצד שני הזמן הנותר לתשלום הולך וקטן ובהכרח גם התשלום החודשי ילך ויגדל. מנגנון זה של השפעת המדד לא מוצג בלוח הסילוקין של הבנק מכיוון שהמדד אינו ידוע, אך חשוב לקחת אותו בחשבון וניתן לראות את השפעת ההצמדה לאורך חיי ההלוואה עם תוכנות סימולציה מתאימות. לצורך המחשה נראה מה קורה להלוואה שבדוגמא על פני שנה אחת.

  • בשנה הראשונה שילם הלווה בסה"כ 12 פעם 3786 ש"ח, שזה כ-45,000 ₪.
  • בגין ריבית שילם 12 פעם 2500 שזה 30,000 ₪.
  • בגין הקרן שילם 15,000 ₪.
  • בסוף השנה היתרה לתשלום ללא הצמדה תהיה 785,000=800000-150000,
  • הצמדה של 3% מדד על הקרן,=24000  800000*3%
  • יתרת הקרן אחרי שנה בפועל תהיה 785000+24000=809000 ₪ .

סיכום

במאמר זה למדנו סוגי ריביות משכנתא באופן כללי, למדנו על ריביות משכנתא קבועות , למדנו על הצמדה למדד והשפעתו על תשלומי המשכנתא השוטפים והמצטברים.

The post ריביות משכנתא והשפעתן על תשלומי המשכנתא appeared first on נעים עזרא.

]]>
מהם הנושאים המשפיעים על קבלת משכנתא טובה בבנק- מידע שכל לווה צריך לדעת https://www.atidnaim.com/%d7%9e%d7%94%d7%9d-%d7%94%d7%a0%d7%95%d7%a9%d7%90%d7%99%d7%9d-%d7%94%d7%9e%d7%a9%d7%a4%d7%99%d7%a2%d7%99%d7%9d-%d7%a2%d7%9c-%d7%a7%d7%91%d7%9c%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90-%d7%98%d7%95/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259e%25d7%2594%25d7%259d-%25d7%2594%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%25a9%25d7%2590%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2594%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%25a4%25d7%2599%25d7%25a2%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%25a2%25d7%259c-%25d7%25a7%25d7%2591%25d7%259c%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590-%25d7%2598%25d7%2595 Thu, 18 Jun 2020 18:15:45 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=786 תנאים לקבלת משכנתא טובה בבנק הידעת שיש תנאים לקבלת משכנתא טובה בבנק? מידע שכל לווה צריך לדעת! במאמר זה אסקור את הנושאים שהבנק בודק בבואו לאשר בקשה למשכנתא, הלקוח, הבטוחה והעסקה. אם אחד הפרמטרים לא מספיק טוב, התיק נחשב לא תקין וישפיע על אופן מתן המשכנתא ובאילו תנאים. תנאים לקבלת משכנתא טובה מורכבים מפרמטרים שונים […]

The post מהם הנושאים המשפיעים על קבלת משכנתא טובה בבנק- מידע שכל לווה צריך לדעת appeared first on נעים עזרא.

]]>

תנאים לקבלת משכנתא טובה בבנק

הידעת שיש תנאים לקבלת משכנתא טובה בבנק? מידע שכל לווה צריך לדעת!

במאמר זה אסקור את הנושאים שהבנק בודק בבואו לאשר בקשה למשכנתא, הלקוח, הבטוחה והעסקה. אם אחד הפרמטרים לא מספיק טוב, התיק נחשב לא תקין וישפיע על אופן מתן המשכנתא ובאילו תנאים.

תנאים לקבלת משכנתא טובה מורכבים מפרמטרים שונים שהבנק בודק במסגרת מאפייני העסקה, ועל הלקוח לבדוק ולוודא כי התנאים אותם מציג הבנק (שדואג כמו בן לאינטרסים שלו) אכן מתאימים גם לו.ל

Mortgage concept image with business icons.

 

כיצד הלקוח משפיע על תנאים לקבלת משכנתא טובה?

הבנק בודק את מעמדך בהיבט השתכרות, כלומר, האם אתה שכיר, עצמאי, בעל חברה  או אברך. בהתאם לזאת הוא בודק את יכולת ההחזר שלך על סמך הכנסותיך השוטפות והוצאותיך. בנוסף הבנק בודק את היסטוריית האשראי שלך, ע"י שאילתת אשראי צרכני שבודקת בין היתר האם אתה לקוח מוגבל או היית לקוח מוגבל, האם יש אינדיקציה לבעיות של החזר תשלומים, חזרת צ'קים עקב חוסר כיסוי, האם יש הוצאה לפועל או עיקולים נגדך וכו'.

כיצד הבטוחה משפיעה על תנאים לקבלת משכנתא טובה?

הנכס שאתה רוכש או מתכוון לרכוש. הבנק מצפה לראות שיש זיהוי ודאי של הנכס ואם יש בעיות רישום משפטי של הנכס. בארץ ישנם הרבה נכסים שלא רשומים בטאבו בגלל כל מיני בעיות בירוקרטיות. דירה שרשומה בפנקס הבתים המשותפים (גוש, חלקה ותת חלקה) זה המצב המועדף על הבנק היות ובמצב זה יש רישום בעלות של הנכס והבנק יכול לרשום משכנתא כנדרש. במקרים אחרים שיש זיהוי ודאי של הנכס אך לא רשום בפנקס הבתים המשותפים, יש רישום הערת אזהרה במקום הבעלות, זכות חלשה  יותר מאשר רישום משכנתא. ישנם מקרים שלא ניתן לזהות בצורה ברורה את הנכס ובמקרים אלו יהיה קשה מאוד או בלתי אפשרי לקבל משכנתא.

כיצד העסקה משפיעה על תנאים לקבלת משכנתא טובה?

במסגרת בדיקת העסקה, הבנק בודק את מאפייני העסקה, לדוגמא:

  1. עסקת יד ראשונה מקבלן עם ליווי בנקאי – לבנק שנותן הלוואה יותר קל היות והוא יקבל ערבות של הבנק המלווה.
  2. עסקה מקבלן ללא ליווי בנקאי – כאן אין הגנה על התשלומים והבנק לא שש לתת משכנתא ברכישות מסוג זה. הבנק יבקש לקבל מהקבלן מסמכים רבים כמו: היתר בניה, תכניות, תכנית עסקית וכו'. לרוב תנאי ההלוואה ברכישה כזו יהיו פחות טובים ללווה.
  3. עסקת יד שנייה רגילה – בעסקה כזו כאמור בסעיף הבטוחה, הבנק יבדוק כיצד רשום הנכס והאם הוא יכול לרשום עליו משכנתא או רק הערת אזהרה. ישנם נכסים שזיהוי הנכס לא ברור ויהיה קשה לקבל עליהם משכנתא. במקרה כזה דרושה עבודת בילוש לזיהוי הנכס.
  4. עסקה במשפחה – בעייתית מבחינת הבנק. יינתנו ריביות של הלוואה לכל מטרה גבוהות מריביות לדיור. הבנק מגביל את אחוז המימון ל-60% וידרשו מהמוכר הוכחות שיש לו נכס נוסף בבעלותו או נכס בתהליך רכישה. ישנם בנקים שידרשו העברת בעלות מלאה לפני מתן הכסף. בנוסף, הבנק יבצע בדיקת אשראי צרכני למוכר ולקונה.
  5. רכישה בשטחים – רישום נדל"ן מעבר לקווי 67 שונה מזה שבארץ מכיוון שחלק גדול מהנכסים רשומים במנהל האזרחי ואלו שעל אדמות פרטיות רשומים בטאבו הירדני בבית אל (צריך לבדוק שהבנק מסכים לתת הלוואה לנכס הרשום בטאבו הירדני). בישובים גדולים כמו קצרין, אריאל, מעלה אדומים לרב אין בעיה לקבל משכנתא באופן רגיל וזאת לעומת ישובים פחות מרכזיים כמו אורנית, ביתר עילית וכו' שבהם הבנקים לא יתנו יותר מ-70% ואפילו 60%. בישובים בעייתיים מבחינה ביטחונית כמו חברון וישובים קטנים מאוד אחוז המימון עלול לצנוח ל-45%.
  6. עסקאות בקיבוצים גם הן בעייתיות מכיוון שרישום הנכסים לא ברור ויקשה מאוד על קבלת משכנתא. אלו תהליכים ארוכים שצריך לערב בהם את מזכיר הקיבוץ וכו'.

סיכום

במאמר זה למדנו על הנושאים אותם בוחן הבנק בבואו לאשר בקשה משכנתא ומה הוא בוחן בכל נושא וכיצד זה יכול להשפיע על תנאים לקבלת משכנתא.

The post מהם הנושאים המשפיעים על קבלת משכנתא טובה בבנק- מידע שכל לווה צריך לדעת appeared first on נעים עזרא.

]]>
שינויים בהלוואת משכנתא-נושאים שכל אחד צריך לדעת https://www.atidnaim.com/%d7%a9%d7%99%d7%a0%d7%95%d7%99%d7%99%d7%9d-%d7%91%d7%94%d7%9c%d7%95%d7%95%d7%90%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%25a9%25d7%2599%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%2599%25d7%2599%25d7%259d-%25d7%2591%25d7%2594%25d7%259c%25d7%2595%25d7%2595%25d7%2590%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590 Thu, 18 Jun 2020 18:15:24 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=784 האם ניתן לבצע שינויים בהלוואת משכנתא? שינויים בהלוואת משכנתא – נושאים שכל אחד צריך לדעת! במאמר זה אסקור אלו שינויים ניתן לבצע במהלך חיי המשכנתא, שינויים שנגרמים מהדינמיות של החיים ונסיבות חיים שונות. שינוי בהרכב ההלוואה שינויים בהלוואת משכנתא, היא סיטואציה שבה הנכס והלווים לא משתנים ואנו רוצים לנצל מצב של ריביות נמוכות יותר בשוק […]

The post שינויים בהלוואת משכנתא-נושאים שכל אחד צריך לדעת appeared first on נעים עזרא.

]]>

האם ניתן לבצע שינויים בהלוואת משכנתא?

שינויים בהלוואת משכנתא – נושאים שכל אחד צריך לדעת!

במאמר זה אסקור אלו שינויים ניתן לבצע במהלך חיי המשכנתא, שינויים שנגרמים מהדינמיות של החיים ונסיבות חיים שונות.

שינוי בהרכב ההלוואה

שינויים בהלוואת משכנתא, היא סיטואציה שבה הנכס והלווים לא משתנים ואנו רוצים לנצל מצב של ריביות נמוכות יותר בשוק כדי להחליף הלוואה יקרה בהלוואה זולה יותר.

שינוי בהרכב הבטוחה – גרירת משכנתא

מצב זה נדרש כאשר רוצים להחליף נכס, לרב לצורך שיפור דיור, במידה ועל הנכס הקיים יש לנו הלוואה בתנאים טובים שאנו רוצים לשמור עליהם למרות מכירת הנכס הקיים ולכן אנו רוצים לגרור את ההלוואה לנכס החדש, הבנק יתנה את החלפת הבטוחה בזה שהנכס החדש יהיה לפחות בשווי של הנכס הקודם ובמצב רישום תקין, לשינוי הרכב בטוחה יכולים להיות מספר אפשרויות:

  1. גרירה בלבד– זהו מקרה שמעתיקים את ההלוואה מנכס קודם לנכס חדש ללא תוספות או סילוק חלק מההלוואה.
  2. גרירה וסילוק– זהו מצב שבו מעתיקים משכנתא מנכס לנכס והלקוח מקטין את היתרה לסילוק וזאת כדי להשוות את שיעור המימון של הנכס החדש לזה של הנכס הקודם על פי דרישת הבנק (זה קורה כאשר שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הקודם)
  3. גרירה ותוספת– זהו המקרה היותר שכיח שבו אתה צריך השלמת הלוואה כדי לבצע את הרכישה של הנכס החדש.
  4. גרירה לפיקדון– זהו מקרה בו אתה מזהה הזדמנות למכירת נכס שבבעלותך במחיר מעולה, יש לך משכנתא מעולה ועדיין לא מצאת נכס חליפי, במקרה זה הבנק יאפשר לך גרירה של ההלוואה לחשבון סגור בבנק שבו יופקדו חלק מכספי המכירה והם ישמשו בטוחה (בדרך כלל יידרש פיקדון בשווי ההלוואה בתוספת 10%), הבנק יאפשר לך 24 חודש למציאת נכס חדש.

*בגרירת משכנתה ממשיכים לשלם את החזר ההלוואה גם אם זה גרירה לפיקדון.

שינוי בהרכב הלווים

יש מצבים בחיים המצריכים החלפת לווים כאשר הבטוחה נותרת ללא שינוי, הבנק יאפשר זאת בתנאים מסוימים, גם כאן אנו מבחינים במספר מקרים שונים:

  1. העברת זכויות במתנה – זה יכול להיות לדוגמא לזוג הורים שיש לה נכס עם משכנתא והתשלומים מכבידים עליהם ויש להם בן/בת נשואים והם רוצים להעביר להם הנכס במתנה כולל המשכנתא, הבנק בודק מצב ההכנסות של בעלי הזכויות החדשים, לרב הם יהיו עדיפים גם בהיבט גיל וגם בהיבט הכנסות.
  2. העברת זכויות עקב גירושין– לרב הנכס עובר לאישה במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, כך שהנכס והמשכנתא עוברים אליה כלאמר הנכס עובר על שמה וגם המשכנתא צריכה לעבור על שמה ופוטרים את הבעל, במידה והכנסת האישה נחותה ביחס למצב הקודם, הבנק לא יסכים להעברה זו והאישה תצטרך להביא ערב שישתתף בהעברת המשכנתא.
  3. העברת זכויות עקב פטירה– במצב של פטירת בן זוג שיש לו צו ירושה, שמוריש את הנכס לאשתו, במידה והיה לו ביטוח חיים למשכנתא, אזי הביטוח מכסה את המשכנתא. במידה ולא הנכס עובר לאישה בתוקף הצוואה למרות שהכנסתה נחותה ממצב קודם, הבנק במקרה זה לא יבקש ערב ויאשר העברת הנכס והמשכנתא על שם האישה, במידה ולא תסתדר עם ההחזרים הבנק יפעל למימוש החוב אפילו ע"י מכירת הנכס.

תכנון פיננסי של המשכנתא

שינוי תשלום באמצע תקופה

זה מצב של הקפאת משכנתא לתקופה מסוימת עקב שינוי במצב כלכלי כמו פיטורין או בעיה רפואית, הלווה מבקש מהבנק דחיית תשלומים לתקופה מסוימת עד ליציאה מהמשבר, חייבים להגיע לבנק לפני שחוזרים תשלומי משכנתא, לפני חזרה של צ'קים וכו' (לפני הסתבכות), יש צורך לפרט את הסיבות לבקשה ולהביא אסמכתאות רפואיות, עסקיות וכו'. 

הבנק יבדוק ותק של ההלוואה, התנהלות בתשלומי משכנתא, שווי הנכס מול יתרת ההלוואה ובוחנים את הבקשה עם הנימוקים שהוגשו ובהתאם לזה הם יכולים לאשר דחייה של תשלומים לתקופה של מספר חודשים (גרייס מלא או גרייס חלקי שבו משלמים ריבית בתקופת הדחייה) כדי ליצר מדיניות אחידה בין כל הבנקים אושרה לאחרונה ע"י ועדת שרים הצעת חוק שמסדירה נושא זה בהיבט של משכי ההקפאה וללא שינוי בתנאיה על מנת להקטין את הסיכון שהלווה יאבד את הנכס.

סיכום

במאמר זה למדנו על האפשרות לבצע שינויים בהלוואת משכנתא, במהלך חיי ההלוואה ומהם התנאים שמאפשרים לבצע שינויים אלו.

The post שינויים בהלוואת משכנתא-נושאים שכל אחד צריך לדעת appeared first on נעים עזרא.

]]>
הבנק מסרב לתת משכנתא – מה עושים? https://www.atidnaim.com/%d7%94%d7%91%d7%a0%d7%a7-%d7%9e%d7%a1%d7%a8%d7%91-%d7%9c%d7%aa%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0%d7%aa%d7%90/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%2594%25d7%2591%25d7%25a0%25d7%25a7-%25d7%259e%25d7%25a1%25d7%25a8%25d7%2591-%25d7%259c%25d7%25aa%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%25aa%25d7%2590 Thu, 18 Jun 2020 18:14:48 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=782 הבנק מסרב לתת משכנתא – מה עושים? האם אתם מסורבי משכנתא? … אז מה עושים? במאמר זה אסקור מה הבנק בודק בבואו לאשר משכנתא, אלו סיבות/בעיות יכולות לגרום לבנק לא לאשר את בקשת ההלוואה ומהם הפתרונות האפשריים כדי לקבל אישור על ההלוואה. הבנק בבואו לאשר הלוואה בודק שלושה נושאים: טיב הלקוח טיב הבטוחה (הנכס נשוא […]

The post הבנק מסרב לתת משכנתא – מה עושים? appeared first on נעים עזרא.

]]>

הבנק מסרב לתת משכנתא - מה עושים?

האם אתם מסורבי משכנתא? … אז מה עושים?

במאמר זה אסקור מה הבנק בודק בבואו לאשר משכנתא, אלו סיבות/בעיות יכולות לגרום לבנק לא לאשר את בקשת ההלוואה ומהם הפתרונות האפשריים כדי לקבל אישור על ההלוואה.

הבנק בבואו לאשר הלוואה בודק שלושה נושאים:

  • טיב הלקוח
  • טיב הבטוחה (הנכס נשוא ההלוואה)
  • סוג העסקה

נושאים אלו נסקרו בהרחבה במאמר קודם שלי 

בבחינת הנושאים הנ"ל, הבנק יכול למצוא בעיות שלא מאפשרות קבלת אישור להלוואה הקשורות לכל אחד מהנושאים הנ"ל.

mortgage loan application form

הבנק מסרב לתת משכנתא – בעיות הקשורות ללקוח

  • לקוח עם בעיות אשראי צרכני כמו: לקוח מוגבל או מוגבל לשעבר, בעיות עם הוצאה לפועל או עיקולים, צ'קים שחזרו עקב חוסר כיסוי, החזרת תשלומים וכו', עם בעיות מהסוג הנ"ל הבנק לא יאשר הלוואה. במקרים קלים של חזרת צ'ק או תשלום שניתן להסבירם ושניתן להראות שהלקוח במצב תקין מספיק זמן ניתן יהיה להגיש הבקשה לבנק עם ההסברים שגרמו לחריגה  וגם אז האישור לא יהיה בתנאים טובים.
  • הון עצמי ויכולת החזר הלוואה– הבנק בודק את הכנסות והוצאות הלקוח, המצב המשפחתי שלו, כמה ילדים וגילם, על מנת להבין שיש לו יכולת להחזיר את ההלוואה המבוקשת, יש מצב שהלווה צריך הלוואה גדולה מעבר ליכולת ההחזר שלו הבנק לא יאשר הלוואה מסיבה זו. לפני שמגישים בקשה לבנק יש לבדוק היטב את המצב הפיננסי שלך, את ההון העצמי שעומד לרשותך ולהעריך מה גודל ההלוואה שאתה יכול לקחת בהתאם ליכולת החזר שתאפשר לך אורח חיים תקין . יש מיקרים שניתן לפתור ע"י הוספת ערב משלם מקרבה ראשונה.
  • הוכחה של הכנסות בחשבון העו"ש– הבנק ירצה לראות התאמה בין נתוני ההשתכרות של הלווים לבין השכר שמופיע בדו"ח יתרות למשך שלושה חודשים, במידה ואין ידרוש הסברים ויכול גם לדחות הבקשה. חייבים לוודא התאמה של הנתונים לפני הגשת הבקשה.
  • וותק בעבודה/עסק חדש/ פיטורין– הבנק רוצה לראות רצף מספיק ארוך של השתכרות, במקרים כאלו יידרש לעיתים להמתין עם הגשת הבקשה עד להיווצרות וותק בעבודה או של העסק, או לבקש להכניס ערב משלם מקרבה ראשונה עד להתבססות בעבודה.

הבנק מסרב לתת משכנתא – בעיות עם הבטוחה

  • בעיות רישום מקרקעין– הבנק רוצה לשעבד נכס נקי ושרשום בבעלות בטאבו, אך ישנם נכסים רבים שאינם רשומים כמו שצריך מסיבות שונות כמו אי סיום פרצלציה, רישום במושע, ברישומים אילו אין זיהוי ודאי של הנכס ומבחינת הבנק זה סיכון שהם לא רוצים לקחת, לכן לפני הגשת בקשה לבנק יש לבדוק נושא זה עם בעלי מקצוע כדי להבין אם ניתן בכלל לרשום על זה משכנתא.
  • חריגות בניה– לדוגמא דירה מחולקת, תוספות ללא היתר וכו', צריך להביא בחשבון שבמקרים של חריגות גדולות יהיה קושי לקבל משכנתא, גם אם אתה לא יודע על החריגה, השמאי מטעם הבנק בשלב הערכת שווי יגלה את החריגה ובמקרה הטוב הוא יקזז משווי הנכס את עלות ביטול החריגה, שישפיע על גודל ההלוואה המאושרת אם היא התבקשה בשיעור מימון מרבי.
  • נכס מסוכן למגורים– זה הערה שרושמת העיריה ברישומי הטאבו ויש לשים לב אליהם לפני רכישת נכס , היות ולנכס כזה לא ניתן להשיג משכנתא.

הבנק מסרב לתת משכנתא – בעיות בסוגי עסקאות

  • עסקה במשפחה– הבנקים לא אוהבים עסקאות במשפחה ולכן הם יערימו קשיים לעומת עסקאות רגילות, לדוגמא יבקשו העברת בעלות לפני העברת הכסף, יבקשו בדיקה של המוכרים בנוסף לקונים, אם זה הורים שמוכרים לילדים ירצו לראות שלהורים יש היכן לגור וכו' ואם לא עומדים בדרישות הבנק לא יאשרו הלוואה.
  • רכישה במסגרת תמ"א 38– גם זו מוגדרת עסקה עם סיכון יתר לבנק במידה ואין ליווי בנקאי לפרויקט, לכן לא יהיה אישור בכל הבנקים, יהיו בנקים שיאשרו הלוואה לאחר קבלת טופס 4, יהיו כאלה שיבקשו הרבה מסמכי התחייבות מהקבלן שלא בטוח שניתן להשיג את כולם, יכול להיות שיש בנק אחד שהקבלן אישר אצלו את הפרויקט ורק אצלו ניתן לקבל הלוואה, יש לקחת בחשבון סיכונים בכניסה לעסקה מסוג זו .

סיכום

במאמר זה למדנו מה בודק הבנק בבואו לאשר הלוואת משכנתא, אלו נושאים/בעיות יכולות לגרום לכך שהבנק מסרב לתת משכנתא, ומה ניתן/צריך לעשות כדי להימנע מסירוב של הבנק לאשר לך את המשכנתא.

The post הבנק מסרב לתת משכנתא – מה עושים? appeared first on נעים עזרא.

]]>
כיצד לבצע תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא https://www.atidnaim.com/%d7%9b%d7%99%d7%a6%d7%93-%d7%9c%d7%91%d7%a6%d7%a2-%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%a4%d7%99%d7%a0%d7%a0%d7%a1%d7%99-%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%9f-%d7%9c%d7%a7%d7%91%d7%9c%d7%aa-%d7%9e%d7%a9%d7%9b%d7%a0/?utm_source=rss&utm_medium=rss&utm_campaign=%25d7%259b%25d7%2599%25d7%25a6%25d7%2593-%25d7%259c%25d7%2591%25d7%25a6%25d7%25a2-%25d7%25aa%25d7%259b%25d7%25a0%25d7%2595%25d7%259f-%25d7%25a4%25d7%2599%25d7%25a0%25d7%25a0%25d7%25a1%25d7%2599-%25d7%25a0%25d7%259b%25d7%2595%25d7%259f-%25d7%259c%25d7%25a7%25d7%2591%25d7%259c%25d7%25aa-%25d7%259e%25d7%25a9%25d7%259b%25d7%25a0 Thu, 18 Jun 2020 18:14:30 +0000 https://www.atidnaim.com/?p=780 תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא כיצד נבצע תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא? במסגרת מאמר זה אסקור את הנושאים השונים שצריך לקחת בחשבון בתכנון נטילת משכנתא וכמו כן אתן כללי אצבע לפרמטרים שונים הנוגעים לתכנון ההלוואה. כאשר אתה מתכנן לרכוש נכס לכל מטרה שהיא, אם זה למגורים, לשיפור דיור או להשקעה, צריך לבצע ניתוח של מצב […]

The post כיצד לבצע תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא appeared first on נעים עזרא.

]]>

תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא

כיצד נבצע תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא?

במסגרת מאמר זה אסקור את הנושאים השונים שצריך לקחת בחשבון בתכנון נטילת משכנתא וכמו כן אתן כללי אצבע לפרמטרים שונים הנוגעים לתכנון ההלוואה.

כאשר אתה מתכנן לרכוש נכס לכל מטרה שהיא, אם זה למגורים, לשיפור דיור או להשקעה, צריך לבצע ניתוח של מצב פיננסי שלך וצרכיך הנוכחיים והעתידיים על מנת להבין מה הנכס שאתה יכול לרכוש, מה גודל המשכנתא שאתה יכול לקבל, מהו ההון העצמי שאתה יכול לארגן לצורך הרכישה, להביא בחשבון תשלומים נוספים שידרשו לצורך ביצוע העסקה וכו'.

תשלומים נוספים שצריך להביא בחשבון כדי לא להיתקע עם חוסר תקציבי.

  • שכר טרחת עורך דין 0.5%-1% משווי הנכס
  • שכר טרחת מתווך כ- 2% -1% משווי הנכס
  • מס רכישה במידת הצורך בהתאם לדיווח מס שמבצע העו"ד
  • עמלת פתיחת תיק להלוואה- 0.25% מסכום ההלוואה
  • שכר שמאי שהבנק שולח להערכת שווי נכס כ- 700 עד 1000 ₪
  • יפוי כח נוטריוני לבנק כ-200 ₪
  • עלויות אגרות רישום/מסמכים-רישום משכון, הוצאת נסחים וכו'- מאות ₪

הנחיות בנק ישראל מגבילות את שיעור המימון שניתן לקחת מבנק למשכנתאות בהתאם לסוג העסקה שאתה מתכוון לעשות, רכישת דירה יחידה ניתן לקבל עד 75% מימון, דירה חליפית לשיפור דיור עד 70% מימון ועל דירה להשקעה עד 50% מימון, בהתאם לזאת ובהתאם להון העצמי שיש לך אתה יכול להעריך מה שווי הנכס שאתה יכול לרכוש.

מרכיבים של תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא

אחרי שיש לנו מידע זה אנו יכולים לגשת לתכנון המשכנתא, דבר ראשון שצריך לקבוע הוא התשלום החודשי שאתה יכול לעמוד בו, גם כאן בנק ישראל הגביל יחס ההחזר החודשי מסך ההכנסות הפנויות ל-50% לכל היותר, הבנקים בפועל לא מאפשרים יחס החזר של יותר מ-40% מההכנסה הפנויה שלך, כאן אתה צריך לשקול את יכולת ההחזר שלך מסך ההכנסה הפנויה על סמך ההוצאות השוטפות הנוכחיות שלך וכמה כסף נשאר לך לצורך ההחזר של ההלוואה, בנוסף צריך לבצע הערכה של השינויים שיכולים להיות בהכנסות שלך ובהוצאות השוטפות שלך בהתאם להתפתחות התעסוקתית ובהתאם לגידול בנפשות במשפחה, ככלל יש להשתדל שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה ועל מנת לאפשר לך לקיים אורח חיים סביר ביחד עם תשלומי המשכנתא.

הנושא השני בחשיבותו בתוכנית ההלוואה הוא קביעת תמהיל מסלולים נכון עבורך ושמתאים לסוג העסקה שאתה מבצע, תמהיל זה צריך להביא בחשבון את יכולת ההחזר הנוכחית והעתידית שלך, את העדפותיך בהיבט סיכון, האם יש לך כוונות/יכולות לפירעון מוקדם של חלק מההלוואה, האם יש צורך בדחיית תשלומים לטווח זמן מסוים עקב עומס תשלומים בטווח הזמן הקרוב , לדוגמא תשלום על שכירת דירה, האם אתה זכאי להלוואות סיוע של משרד השיכון, בהתאם לנתונים אלו יקבע תמהיל ההלוואה שמתאים לך.

לאחר שיש לך תמהיל מוכן להלוואה הנדרשת ניגשים לקביעת הריביות, זאת ע"י ביצוע תהליך של מו"מ מול מספר בנקים לקבלת הצעות על התוכנית שהוכנה ובחירת הבנק שנתן את התנאים הטובים ביותר להלוואה המבוקשת ומתקדמים אתו לחתימה על הלוואת המשכנתא.

השלב האחרון בתהליך זה הינו תכנון שלבי מימוש המשכנתא בהתאם לתוכנית התשלומים שנקבעה בעסקת המכירה של הנכס, גם כאן צריך לדעת מה לשחרר קודם ומה לשחרר בשלבים הבאים וזאת לאחר תשלום ההון העצמי למוכר.

סיכום

במאמר זה למדנו על מרכיבי תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא, מהם הפרמטרים שצריך להביא בחשבון כדי לתכנן את המשכנתא המתאימה לך ושתאפשר לך לקיים אורח חיים תקין במהלך השנים של תשלומי המשכנתא.

The post כיצד לבצע תכנון פיננסי נכון לקבלת משכנתא appeared first on נעים עזרא.

]]>