תמהיל המשכנתא הוא המרכיב הראשון בחשיבותו כאשר מדברים על משכנתא המותאמת ללקוח, החסכונית ביותר עבורו והמתאימה ביותר לעסקה. בחירת המסלולים השונים בתמהיל המשכנתא נעשית תוך התחשבות במספר שיקולים: סביבת הריבית והאינפלציה במשק , תחזית פיננסית עתידית והכרות עם תמחור הריביות במסלולים השונים בבנקים למשכנתאות. בניית תמהיל מחושב ונכון, מטרתו להקטין את הסיכונים ללקוח למשך תקופת המשכנתא.
בניית תמהיל והכרת הלקוח
בתכנון תמהיל המשכנתא, קיימת חשיבות רבה בהכרת הלקוח מבחינת יכולות כלכליות ופיננסיות, להבין את הצרכים וההעדפות ובעיקר לדעת מהם תוכניותיו לעתיד בהיבט תעסוקה והכנסות.כל המידע הזה מתכנס למבנה הוצאות הוצאות מסויים, הכולל צרכים ושינויים עתידיים.
מבנה העסקה והשפעתו על התמהיל
לאחר שהכרנו את הלקוח נתחיל לצלול לפרטי העסקה שאותה הוא רוצה לבצע.
נברר את ההון העצמי שיש ללקוח לטובת הרכישה, נבדוק אתו יחד את ההוצאות הנלוות הצפויות מעבר למחיר הדירה כמו: דמי תיווך, שכר טרחת עורך דין, עלות ייעוץ משכנתא, עמלת פתיחת תיק הלוואה, שיפוץ/שינויים בדירה, מס רכישה ועוד. בהתאם לזה לחשב את המשכנתא שצריך לקחת, תוך הבאה בחשבון את שיעור המימון שהלקוח יכול לקבל בהתאם להנחיות בנק ישראל ובהתאם לסוג העסקה.
מבנה הכנסות והוצאות
אחרי שהבנו את העסקה נתחיל בבירור בירור יסודי של מבנה ההכנסות וההוצאות כדי לקבוע החזר חודשי אופטימלי שמשקף את ההכנסות.
בהתאם לתוצאות הבדיקות הנ"ל אנו יכולים להתחיל ולתכנן את תמהיל המשכנתא המותאם ליכולות וצרכי הלקוח, יחד עם זאת לקחת בחשבון גם את העדפותיו לאחר הסבר על המסלולים השונים האפשריים לבניית התמהיל. בתכנון תמהיל המשכנתא ניקח בחשבון תרחישים עתידיים אפשריים כמו:
- גידול בהכנסות
- גידול בהוצאות עקב הגדלת המשפחה
- כספים שעתידים להתקבל מחסכונות או עזרה מההורים
תמהיל המשכנתא צריך להיות תואם גם להנחיות בנק ישראל לגבי מינון המסלולים השונים, משך ההלוואה, ההחזר החודשי וכו'. רק לאחר שיש לנו תמהיל מותאם וטוב, נגיש את בקשת ההלוואה לבנקים וננהל מו"מ מולם לקבלת הצעות לריביות הטובות ביותר.
כל הזכויות שמורות לנעים עזרא - עתיד נעים ייעוץ משכנתאות
האתר נבנה ומשווק ע"י פרואקטיב דיגיטל