האם
נוצרה הזדמנות לרכישת דירות יד שניה עם ירידת מחירים משמעותית?
בנק ישראל ממשיך לעדכן את כללי המשחק בשוק המשכנתאות, והשינויים האחרונים צפויים להשפיע הן על רוכשי דירות והן על משקיעים. ביום 8.2.2026 פרסם בנק ישראל עדכון למגבלות מתן אשראי לדיור, יחד עם גרסה מעודכנת לקובץ השאלות והתשובות בנושא. העדכון מביא עמו שלוש הקלות משמעותיות שנכנסו לתוקף באופן מיידי, לצד שתי הקשחות רגולטוריות שייכנסו לתוקף החל מיום 1.7.2026.
מדובר במהלך בעל השלכות ישירות על יכולת המימון, מבנה העסקאות והתנהלות הלווים מול המערכת הבנקאית.
עדכון מגבלות האשראי לדיור של בנק ישראל משנה את כללי המשחק עבור לווים רבים. לצד הקלות משמעותיות שנכנסו לתוקף מיידי, נקבעו גם הקשחות שעתידות להשפיע על מבנה המימון והיכולת לקבל אשראי נוסף בעתיד.
הוראת השעה הפכה להוראה קבועה
הלוואה לכל מטרה עד 200,000 ₪ מעל 50 אחוז מימון
כעת ניתן לקבל הלוואה לכל מטרה עד 200,000 ₪ גם כאשר שיעור המימון חורג מ 50 אחוז, ובלבד שסך המימון הכולל לא יעלה על 70 אחוז.
המשמעות
גמישות גבוהה יותר לבעלי נכסים הזקוקים לנזילות
אפשרות למחזור התחייבויות, סגירת הלוואות או שיפור תזרים תוך שימוש בשעבוד הקיים
הקלה משמעותית לרוכשי מחיר למשתכן
תקרת השווי לצורך חישוב אחוז המימון עלתה מ 1,800,000 ₪ ל 2,100,000 ₪
המשמעות
ניתן לקבל משכנתא מקסימלית של עד 1,575,000 ₪
גם כאשר שווי השוק בפועל גבוה יותר, החישוב יבוצע לפי תקרת 2.1 מיליון ₪
בפועל נדרש הון עצמי נמוך יותר לעומת המצב הקודם
מדובר בהקלה בעלת השפעה דרמטית במיוחד בפרויקטים בהם מחירי השוק עלו משמעותית.
הקלה למשפרי דיור – שינוי באופן חישוב ההכנסה הפנויה
כעת ניתן להכיר בתצהיר דירה חליפית כהוכחה צפויה לסילוק הלוואה קיימת לצורך חישוב יחס ההחזר.
המשמעות
ניתן להתחשב בכך שהמשכנתא הקיימת עתידה להיסגר
הגדלת ההכנסה הפנויה לצורך חישוב יחס ההחזר
שיפור היכולת לעמוד בדרישות הבנק
לצד ההקלות, בנק ישראל מחמיר בשני תחומים מרכזיים.
לפי השיטה החדשה, לצורך חישוב יחס ההחזר יילקחו בחשבון כלל ההלוואות הקיימות בשעבוד אותו נכס, בתוספת ההלוואה החדשה, והן יחושבו כמקשה אחת.
המשמעות
לא ניתן יהיה להפריד בין אשראי ישן לחדש
יחס ההחזר יחושב על כלל ההתחייבויות יחד
קיטון משמעותי ביכולת לקחת אשראי נוסף על נכס קיים
השפעה זו משמעותית במיוחד עבור לווים בבנייה עצמית או בעלי נכסים המתכננים תוספת מימון.
2. מגבלת השליש הקבועה תחול על כלל האשראי בנכס
עד כה המגבלה חלה בעיקר על האשראי החדש. החל מהמועד הקובע, המגבלה תחול על כלל האשראי הקיים על הנכס.
המשמעות
פחות גמישות בבניית תמהיל המשכנתא
צמצום אפשרויות תכנון עתידי
חשיבות גבוהה יותר לתכנון נכון מראש
בנק ישראל מייצר איזון ברור. מצד אחד הקלות נקודתיות שמסייעות ללווים ולרוכשי דירות. מצד שני הקשחת פיקוח על רמת הסיכון דרך חישוב כולל ומחמיר יותר של התחייבויות. התקופה עד 1.7.2026 עשויה להיות קריטית עבור בונים בבנייה עצמית, בעלי נכסים המתכננים תוספת מימון
ולווים השוקלים מחזור מורכב
אם אתם שוקלים תוספת משכנתא, רכישה במחיר למשתכן, שדרוג דירה או בנייה עצמית, כדאי לבצע בדיקה מקצועית מוקדמת ולהיערך נכון לשינויים.
כל הזכויות שמורות לנעים עזרא - עתיד נעים ייעוץ משכנתאות
האתר נבנה ומשווק ע"י פרואקטיב דיגיטל