שינויים בהלוואת משכנתא – נושאים שכל אחד צריך לדעת!

במאמר זה אסקור אלו שינויים ניתן לבצע במהלך חיי המשכנתא, שינויים שנגרמים מהדינמיות של החיים ונסיבות חיים שונות.

שינוי בהרכב ההלוואה

שינויים בהלוואת משכנתא, היא סיטואציה שבה הנכס והלווים לא משתנים ואנו רוצים לנצל מצב של ריביות נמוכות יותר בשוק כדי להחליף הלוואה יקרה בהלוואה זולה יותר.

שינוי בהרכב הבטוחה – גרירת משכנתא

מצב זה נדרש כאשר רוצים להחליף נכס, לרב לצורך שיפור דיור, במידה ועל הנכס הקיים יש לנו הלוואה בתנאים טובים שאנו רוצים לשמור עליהם למרות מכירת הנכס הקיים ולכן אנו רוצים לגרור את ההלוואה לנכס החדש, הבנק יתנה את החלפת הבטוחה בזה שהנכס החדש יהיה לפחות בשווי של הנכס הקודם ובמצב רישום תקין, לשינוי הרכב בטוחה יכולים להיות מספר אפשרויות:

1. גרירה בלבד– זהו מקרה שמעתיקים את ההלוואה מנכס קודם לנכס חדש ללא תוספות או סילוק חלק מההלוואה.
2. גרירה וסילוק– זהו מצב שבו מעתיקים משכנתא מנכס לנכס והלקוח מקטין את היתרה לסילוק וזאת כדי להשוות את שיעור המימון של הנכס החדש לזה של הנכס הקודם על פי דרישת הבנק (זה קורה כאשר שווי הנכס החדש נמוך משווי הנכס הקודם)
3. גרירה ותוספת– זהו המקרה היותר שכיח שבו אתה צריך השלמת הלוואה כדי לבצע את הרכישה של הנכס החדש.
4. גרירה לפיקדון– זהו מקרה בו אתה מזהה הזדמנות למכירת נכס שבבעלותך במחיר מעולה, יש לך משכנתא מעולה ועדיין לא מצאת נכס חליפי, במקרה זה הבנק יאפשר לך גרירה של ההלוואה לחשבון סגור בבנק שבו יופקדו חלק מכספי המכירה והם ישמשו בטוחה (בדרך כלל יידרש פיקדון בשווי ההלוואה בתוספת 10%), הבנק יאפשר לך 24 חודש למציאת נכס חדש.

*בגרירת משכנתה ממשיכים לשלם את החזר ההלוואה גם אם זה גרירה לפיקדון.

שינוי בהרכב הלווים

יש מצבים בחיים המצריכים החלפת לווים כאשר הבטוחה נותרת ללא שינוי, הבנק יאפשר זאת בתנאים מסוימים, גם כאן אנו מבחינים במספר מקרים שונים:

1. העברת זכויות במתנה – זה יכול להיות לדוגמא לזוג הורים שיש לה נכס עם משכנתא והתשלומים מכבידים עליהם ויש להם בן/בת נשואים והם רוצים להעביר להם הנכס במתנה כולל המשכנתא, הבנק בודק מצב ההכנסות של בעלי הזכויות החדשים, לרב הם יהיו עדיפים גם בהיבט גיל וגם בהיבט הכנסות.
2. העברת זכויות עקב גירושין– לרב הנכס עובר לאישה במסגרת הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין, כך שהנכס והמשכנתא עוברים אליה כלאמר הנכס עובר על שמה וגם המשכנתא צריכה לעבור על שמה ופוטרים את הבעל, במידה והכנסת האישה נחותה ביחס למצב הקודם, הבנק לא יסכים להעברה זו והאישה תצטרך להביא ערב שישתתף בהעברת המשכנתא.
3. העברת זכויות עקב פטירה– במצב של פטירת בן זוג שיש לו צו ירושה, שמוריש את הנכס לאשתו, במידה והיה לו ביטוח חיים למשכנתא, אזי הביטוח מכסה את המשכנתא. במידה ולא הנכס עובר לאישה בתוקף הצוואה למרות שהכנסתה נחותה ממצב קודם, הבנק במקרה זה לא יבקש ערב ויאשר העברת הנכס והמשכנתא על שם האישה, במידה ולא תסתדר עם ההחזרים הבנק יפעל למימוש החוב אפילו ע"י מכירת הנכס.

שינוי תשלום באמצע תקופה

זה מצב של הקפאת משכנתא לתקופה מסוימת עקב שינוי במצב כלכלי כמו פיטורין או בעיה רפואית, הלווה מבקש מהבנק דחיית תשלומים לתקופה מסוימת עד ליציאה מהמשבר, חייבים להגיע לבנק לפני שחוזרים תשלומי משכנתא, לפני חזרה של צ'קים וכו' (לפני הסתבכות), יש צורך לפרט את הסיבות לבקשה ולהביא אסמכתאות רפואיות, עסקיות וכו'. 

הבנק יבדוק ותק של ההלוואה, התנהלות בתשלומי משכנתא, שווי הנכס מול יתרת ההלוואה ובוחנים את הבקשה עם הנימוקים שהוגשו ובהתאם לזה הם יכולים לאשר דחייה של תשלומים לתקופה של מספר חודשים (גרייס מלא או גרייס חלקי שבו משלמים ריבית בתקופת הדחייה) כדי ליצר מדיניות אחידה בין כל הבנקים אושרה לאחרונה ע"י ועדת שרים הצעת חוק שמסדירה נושא זה בהיבט של משכי ההקפאה וללא שינוי בתנאיה על מנת להקטין את הסיכון שהלווה יאבד את הנכס.

סיכום

במאמר זה למדנו על האפשרות לבצע שינויים בהלוואת משכנתא, במהלך חיי ההלוואה ומהם התנאים שמאפשרים לבצע שינויים אלו.