הרוכשים לא יכלו למכור אותם רק לאחר 5 שנים מקבלת הדירה או 7 שנים ממועד הזכייה. רבים מהזוכים במחיר למשתכן לא עברו לגור בדירות והשכירו אותם, בתקופה זו מהאכלוס ועד היום מחירי הדירות האלו עלו מאוד, וכאשר נגמרה תקופת החסימה למכירת הדירות, כמות גדולה של דירות של מחיר למשתכן יוצאות לשוק למכירה מתוך כוונה לממש את פוטנציאל התשואה.

יציאה של כמויות דירות גדולה בבת אחת הביאה להצפה בהיצע של דירות יד שניה שגרמה לירידות מחירים של עשרות אחוזים.

הינה כמה ציטוטים ממאמרים שפורסמו לאחרונה בביזפורטל (קרדיט ביזפורטל)

ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק – והמחירים בירידה– פרסום מ-6/7/2025

מחירי הדירות במודיעין בירידה חדה – הנה הסיבה– פרסום מ-11/4/2025

מחירי הדירות בראש העין צונחים ב-20% – האם זו הזדמנות?– פרסום מ-30/3/2025

עקב גידול בהיצע של דירות יד שניה שנרכשו במחיר למשתכן בערים אלו ואחרות, הביא לירידות של 10-20 אחוז מהמחיר לפני יציאת הדירות לשוק.

ירידת מחירי הדירות יד שניה בערים אלו משפיעות בהכרח גם על מחירי דירות יש שניה בכלל בערים אלו ואפילו בערים סמוכות, אם ניקח לדוגמא מחיר של דירה ממוצעת של 4 חדרים בפסגות אפק בסוף 2022 היה 2.95 מיליון ₪ וכיום הוא עומד של 2.35 מיליון ₪, מחירים אלו נמוכים משמעותית מהשיא וגם יותר נוחים יחסית למחירים בערים סמוכות כמו פתח תקוה שם מחיר דירה 4 חדרים עומד על 2.8 מיליון ₪.

מצב זה במחירי יד שניה פותח פער גדול מול מחירי דירות יד ראשונה, שם היזמים ניסו לשמור על רמות המחירים הגבוהות ע"י יציאה למבצעי מימון במקום, האם פער זה ימשיך וישמר? ימים יגידו.

לסיכום יציאה של כמות גדולה של דירות שנרכשו במחיר למשתכן בערים רבות, על מנת לממש את התשואה שנוצרה ממועד הרכישה ועד מועד הסרת החסימה למכירה של דירות אלו, גורמת לירידה במחירי יד שניה במקומות אלו ויכולה להוות הזדמנות רכישה במחירים נוחים יותר.

בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה משמעותית בריביות המשכנתא בישראל – תופעה שמורגשת היטב בכיס של לווים חדשים וותיקים כאחד. התהליך החל בשנת 2022 עם העלאות הריבית של בנק ישראל במטרה לבלום את האינפלציה. כתוצאה מכך, הריבית הבסיסית (פריים) קפצה מ-1.6% בתחילת 2022 ועד לשיא של 4.75% באמצע 2023. נכון לשנת 2025, הריביות התייצבו מעט אך עדיין גבוהות משמעותית מרמות השפל שנרשמו בשנים 2019–2021.

עליית הריבית שינתה את כללי המשחק – היא משפיעה ישירות על ההחזר החודשי, על יכולת הקנייה ועל תכנון פיננסי עתידי.

איך זה משפיע על לווים קיימים?

• לווים עם משכנתאות בריבית משתנה (כגון פריים או צמודת מדד משתנה) חווים עלייה חדה בהחזר החודשי. מי שלקח משכנתא בתקופת ריבית נמוכה מגלה שההחזר החודשי שלו קפץ לעיתים באלפי שקלים.
• לווים עם מסלול קבוע לא נפגעים באופן ישיר, אך ריביות גבוהות מקשות על מיחזור המשכנתא או הגדלת הלוואה.
• שוק הנדל"ן כולו מאט – אנשים מהססים לרכוש דירות או לעבור, מתוך חשש מהחזר חודשי כבד.

דוגמה להשוואת החזר חודשי על מיליון ש"ח:

נניח משכנתא של מיליון ש"ח ל-25 שנה:

1. ריבית של לפני 5 שנים (2020): ריבית קבועה של 2.5%
2. ריבית ממוצעת כיום (2025): ריבית קבועה של כ-5.5%

חישוב החזר חודשי:

• בשנת 2020:
  החזר חודשי = כ-4,480 ₪
  סך תשלום כולל ריבית לאורך התקופה: כ-1,344,000 ₪
• בשנת 2025:
  החזר חודשי = כ-6,170 ₪
  סך תשלום כולל ריבית: כ-1,851,000 ₪

הפרש חודשי של כ-1,690 ₪!
המשמעות: לווים חדשים משלמים כיום עשרות אחוזים יותר – כמעט חצי מיליון ש"ח נוספים לאורך חיי ההלוואה.

אז למה דווקא עכשיו זה זמן מעולה לבדוק מחזור משכנתא?

יש מספר סיבות שהופכות את התקופה הנוכחית לנכונה למחזור

• ריביות השתנו – ואתם אולי תקועים במסלול יקר: כ-40% מהמשכנתאות כיום נמצאות במסלולים משתנים שלא צמודים למדד, ועוד 20% במסלולים משתנים צמודים. אלו בדיוק המסלולים שהכי נפגעו מעליית הריבית.
• חיסכון משמעותי: זוג צעיר שהגיע אליי עם החזר חודשי גבוה – למרות משכנתא "נראית טוב" – ביצע מחזור רק על מסלול אחד (!) וחסך כ-300,000 ש"ח מהעלות הכוללת של המשכנתא. שאר המסלולים היו מצוינים ולא שונו כלל.
• רפורמה חדשה שמקלה עליכם: החל מאפריל 2025 נכנסה לתוקף רפורמת מחזור המשכנתאות, שהופכת את התהליך לפשוט יותר. יש הרבה פחות בירוקרטיה, קל יותר לעבור מבנק לבנק ויש יותר תחרות, מה שאומר תנאים טובים יותר בשבילכם

למה חשוב לגשת ליועץ משכנתאות ולא לנסות  לבד?

רוב האנשים לא באמת מבינים את האותיות הקטנות במשכנתא שלהם – ובצדק. זו מערכת מורכבת עם עשרות משתנים ובירוקרטיה מתישה. יועץ משכנתאות מקצועי מכיר היטב את שוק הבנקים, את המסלולים הקיימים ואת התנאים האפשריים – והוא יודע לנתח את המשכנתא הקיימת, לחשב כדאיות כלכלית אמיתית ולבנות תמהיל מותאם אישית שיחסוך כסף בטווח הקצר והארוך. בנוסף, היועץ יכול לנהל משא ומתן מול הבנקים בשמך ולהשיג תנאים טובים יותר מאלה שתקבל לבד. לכן, ליווי מקצועי מגדיל את הסיכוי לחיסכון משמעותי ולתהליך חלק ובטוח ללא כאב ראש ובעיקר עם חיסכון של המון כסף

עתיד נעים – מקצוענים במשכנתאות

לנו יש את הידע, הניסיון והכלים לבדוק את התמונה המלאה ולדעת האם יש חיסכון אמיתי שאפשר לייצר, ובאיזה אופן.

בדיקה בעלות סמלית – בלי התחייבות – אני מזמין אתכם לבדיקה אישית וממוקדת, שתראה לכם כמה כסף אפשר לחסוך, אם בכלל.
הבדיקה נעשית בפריסה ארצית – כולל פגישות פרונטליות או בזום – לפי מה שנוח לכם.

לא בטוחים אם זה רלוונטי לכם? יכול להיות שזה בדיוק מה שהילדים שלכם צריכים לדעת. תעבירו להם את המאמר הזה – זו יכולה להיות מתנה של שקט כלכלי.

משכנתא עם עתיד נעים זה לא סיסמה – זו דרך חיים.
שלחו לי הודעה, קבעו בדיקה, ותנו לעצמכם (או לילדים) אוויר לנשימה.

מכירים את המונח  80/20 שבה הקונה משלם 20% ממחיר הדירה בחתימת חוזה ושאר ה-80% באכלוס? יש קבלנים שלקחו את זה צעד קדימה ומדברים על תנאי תשלום של 90/10 או 95/5. מטרת מבצעים אלו מצד הקבלנים/יזמים היא להניע את השוק , להציג מכירות לבנקים כדי שיוכלו לקבל ליווי לביצוע הפרויקטים. לציבור הרוכשים מדובר במהלך מסוכן. מאוד מסוכן.

אז מהם הסיכונים הטמונים במבצעים אלו?

הסיכונים לקבלנים

בשיטת מכירה זו תזרים המזומנים השוטף שלהם נמוך או שלילי לעומת שיטת המכירה הרגילה. הפער בין הוצאות הקבלנים לבניית הפרויקט לבין התמורה שהם מקבלים בחתימת החוזה, מביא אותם לקחת הלוואות מהבנקים בריבית גבוהה, מה שגורם לצמצום הרווח ולעיתים להפסדים. במצב כזה יכול להיות שקבלנים קטנים לא יוכלו לעמוד בפגיעה בתזרים השוטף ובאשראי בריבית גבוהה, שיכול להביא לקריסתם.

הסיכון לקונים

מחיר הדירה שהקונה רוכש בשיטה זו יהיה יותר יקר מאשר בשיטת התשלומים הרגילה. הסכום שנותר לתשלום בקבלת הדירה יצבור תוספת של מדדי תשומות הבניה מהרכישה ועד לקבלת הדירה, והקונים עשויים לגלות שהם צריכים להוסיף עוד הרבה מאוד כסף למחיר הרכישה, לעיתים כ 15% או יותר.

מחתימת החוזה ועד לקבלת הדירה ישנו פרק זמן ארוך של כמה שנים, שיוצר סיכון לקבלת משכנתא מסיבות שונות, מצב תעסוקה של הרוכשים במועד בקשת המשכנתא, יכולת ההחזר שלהם, אחוז מימון, סביבת ריביות וכו', סיכון שיכול לגרום להפרת חוזה והפסד כספי גדול. יותר מזה, יש מצב שבמועד המסירה יצטרכו הרוכשים להוסיף עוד סכום נכבד להשלמת ההון העצמי הנדרש לרכישה לפני קבלת משכנתא – בהתאם לרמת המימון שאישר הבנק.

רוכשי דירה שקנו את הנכס להשקעה ומתכננים למכור אותו לפני המסירה, יגלו שמדובר בעניין מורכב  לביצוע.  יכול לקרות מצב,   שמחירי הדירות ירדו עד למסירה ועליית המחיר בגין התייקרות המדד תוביל למכירה בהפסד. במקרה של מכירה ברווח במידה ותתאפשר, יש שם עניינים של תחולת חוק המכר על "הרווח" ואחריות המוכר כלפי הרוכש החדש.

חשוב לקחת בחשבון סיכונים אלו לפני שמתפתים ונכנסים לעסקה כזו שלא יודעים בוודאות האם אפשר להשלימה.
מוזמנים ליצור איתי קשר בנושא זה או בנושאי משכנתא אחרים

אז מהן הדילמות העיקריות שמעסיקות רוכשי דירה כיום?

•  עליית מחירים וקשיי מימון: מחירי הדירות בישראל נמצאים במגמת עלייה מתמשכת, מה שמקשה על רבים לרכוש דירה. בנוסף, עליית הריבית בשנה וחצי האחרונות גורמת לייקור משמעותי בהחזר המשכנתאות, ומקשה עוד יותר על קבלת מימון.
•  חוסר ודאות וחששות: המצב הביטחוני והפוליטי הלא יציב גורם לחוסר ודאות רבה בקרב רוכשי דירה פוטנציאליים. רבים חוששים להשקיע סכומים גדולים ברכישת דירה בתקופה כה לא יציבה.
•  קשיי היצע ועיכובים: ענף הבנייה סובל ממחסור בכוח אדם וחומרי גלם, מה שגורם לעיכובים משמעותיים בהשלמת פרויקטים רבים של בנייה חדשה. רוכשים רבים נאלצים להתמודד עם אי ודאות לגבי מועד קבלת הדירה, ואף עם חשש מפני התייקרות נוספת בעקבות העיכובים.
•  התלבטות בין דירה חדשה ליד שנייה: רבים מתלבטים האם לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה. דירות חדשות מושכות עם יתרונות כמו בנייה מודרנית, אחריות קבלן ותכנון מותאם אישית, אך הן יקרות מדירות יד שנייה. מנגד, דירות יד שנייה זמינות יותר, ומאפשרות רכישה באזורים מבוקשים יותר תוך תקציב מוגבל.
•  רכישה להשקעה או למגורים: התלבטות נוספת היא האם לרכוש דירה להשקעה או למגורים. רכישת דירה להשקעה יכולה להוות מקור הכנסה פסיבי, אך היא טומנת בחובה גם סיכונים רבים. רכישת דירה למגורים כרוכה בהשקעה משמעותית, אך היא מאפשרת ליהנות מביטחון דיור ואיכות חיים.

לסיכום, רכישת דירה בתקופה הנוכחית היא החלטה מורכבת הכרוכה בדילמות רבות. מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות לפני רכישת דירה. יועץ משכנתאות יוכל לסייע לכם לבחון את אפשרויות המימון ולקבל את ההחלטה הטובה ביותר עבורכם.

אתם לקראת רכישת דירה ומתלבטים? צרו איתי קשר ונקבע פגישת ייעוץ למענה על השאלות והדילמות שלכם.

נעים עזרא-053-6064150

האם מחירי הדירות בדרך למעלה?

בשנה שעברה ועד מלחמת חרבות ברזל, חווינו ירידות במחירי הדירות, עם פתיחת המלחמה נוצר מחסור ענק בעובדים עקב הפסקת עבודתם של הפלסטינים. הניסיון לייבא עובדים זרים הינו מעט מידי ולא מספק את הצרכים של שוק הנדלן. בעקבות מחסור זה קצב הבניה ירד ואיתו ירדו התחלות הבניה, המצב יוביל לעודף ביקוש לעומת ההיצע.

הניסיון להביא עובדים זרים במקום הפלסטינים כשל, היות והצליחו להביא כמה אלפי עובדים לעומת חוסר של יותר מ-100 אלף עובדים. נתון שלא מאפשר את הגדלת התחלות הבניה ואת הגדלת היצע הדירות בהתאם.

נתוני בנק ישראל

בשבוע שעבר פרסם בנק ישראל את הנתונים להיקפי המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ , הנתון מראה עליה ענקית בהקיפי המשכנתאות שהגיע ל-6.8 מיליארד שקל. נתון זה הטוב ביותר מאז אוגוסט 2023 שהיה 7 מיליארד שקל והנתון השני בגודלו ב-12 החודשים האחרונים, הנתון מייצג את חזרתם של רוכשי הדירות לשוק הנדל"ן.

נתוני היקף המשכנתאות לחודש מרץ מבטאים את ההתאוששות בשוק הנדלן בחודשים ינואר -פברואר , היות ולוקח זמן מהרכישה עד ביצוע המשכנתא, נתון זה מתאים גם לפרסומים של הכלכלן הראשי במשרד האוצר שרואה התאוששות מרשימה בחודש פברואר.

שלושת הנתונים הנ"ל, חוסר בעובדים, גידול בהיקף המשכנתאות ונתוני ההתאוששות בעסקאות הנדלן של האוצר והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים שכיוון מחירי הדירות הוא כלפי מעלה, הגורם שיכול לבלום את ההתאוששות הזו הוא הריבית, שככל הנראה תרד בקצב נמוך ממה שהיה צפוי.

נראה שזה הזמן לקבל החלטה

בתקופה זו עדיין אפשר למצוא הזדמנויות לרכישת דירה בתנאים יותר נוחים, ישנו מלאי דירות שלא נמכרו אצל קבלנים וניתן כעת לקבל הטבות שוות ערך להורדת מחיר הדירה, ואולי גם הזדמנויות בשוק דירות יד שניה למוכרים שאולי רכשו דירה לצורך שיפור דיור ולא מצליחים לקבל את המחיר שהם רוצים על דירתם.

אז אם אתם לקראת רכישת דירה, אתם צריכים לקבל החלטה האם להתקדם ולבצע את העסקה בהתאם ליכולותיכם הכלכליות, בהתחשב בנתונים שהוצגו כאן שמראים שכיוון מחירי הדירות צפוי להיות כלפי מעלה. ישיבה על הגדר עלולה לעלות לכם במחיר דירה יקר יותר בעתיד.

מוזמנים ליצור איתי קשר ולהתייעץ לגבי האפשרויות שלכם לרכישת דירה וקבלת משכנתא.

נעים עזרא- 053-6064150

מתי כדאי לגרור משכנתא?

• כשתנאי המשכנתא הקיימת טובים יותר ממה שניתן לקבל היום
• כשיש בעיה לבצע ביטוח חיים ואין צורך בתוספת מימון למשכנתא הקיימת
• כשיש בעיות אשראי צרכני שיקשה על קבלת משכנתא חדשה
• כאשר יש מענקים שנתקבלו במשכנתא הקודמת

מתי לא כדאי לגרור משכנתא?

• כאשר הגרירה והתוספת יוצרת מצב של החזרים גבוהים מידי עבור הלקוחות
• גרירה יוצרת מצב שבו אתם "לקוחות שבויים" של הבנק הקיים וכאשר יש צורך בתוספת הבנק ייתן אותה בתנאים לא טובים.

מה התנאים לביצוע גרירה?

• הבנק יבצע העברת שעבוד מהנכס הקיים לנכס החדש על פי שיקולי האשראי המקובלים בבנק, בהתאם לטיב הבטוחה החדשה, במקרים מסוימים הבנק יכול לסרב לגרירה.
• במקרים בהם משולבת הלוואת זכאות למשכנתא יש לפעול לפי הנחיות משרד השיכון בנוגע לגרירה ולקבל את אישורם, מאריך מעט את התהליך. ישנם מרכיבי זכאות שלא ניתן יהיה לגרור אם הנכס החדש לא עומד בתנאים למרכיבים אלו.

מה ניתן ומה לא ניתן לעשות בגרירה?

• ניתן לגרור חלק ממרכיבי המשכנתא ולא את כל המשכנתא במלואה
• לא ניתן לגרור למגרש ריק, יש להמתין לגמר יסודות ולשחרר את הגרירה בחלקים. אם הנכס נמכר ניתן להעביר בינתיים לפיקדון קצר מועד.

מהם סוגי הגרירה הקיימות?

• גרירה מנכס לנכס – במקרה של רכישה ומכירה באותו זמן, הגרירה תתבצע לאחר קבלת כל הביטחונות הנדרשים ע"י הבנק ואז הבנק מסיר את השעבוד מהנכס הקיים ומבצע את הגרירה.
• גרירה מנכס לפיקדון זמני קצר- במקרה של מכירה ואין עדיין רכישה, ניתן להפקיד לפיקדון זמני שנפתח לצורך הגרירה את סכום המשכנתא בתוספת 10%, מה שיאפשר את הסרת השעבוד מהדירה שנמכרה. לאחר ביצוע הרכישה תבוצע גרירה מהפיקדון לנכס החדש.

סיכום

אנו בתקופה שיש כדאיות לבצע גרירה של משכנתא שנלקחה בתקופת הריביות הנמוכות מנכס קיים לנכס חדש, על מנת לשמור על התנאים הטובים שנתקבלו במשכנתא.

אני מזמין אותכם ליצור איתי קשר כדי להתייעץ ולבחון את הנושא הזה ולקבל תמונה טובה על המשמעות של החלטה כזו.