מהי משכנתא הפוכה?

ראשית כל נבין מהי משכנתא הפוכה … 

זוהי הלוואה מיוחדת המאפשרת לבני 60 ומעלה ליהנות מרמת חיים גבוה יותר, באמצעות סכום חד פעמי, גדול יחסית הניתן תמורת משכון חלק מנכס שבבעלותם (דירה או בית), הסכומים שניתן לקבל הם בין 50%- 15% משווי השמאות על הנכס בהתאמה לגיל הלווה הצעיר, בגיל 60 יקבלו 15% משווי נכס ומעל 90 יוכלו לקבל 50% משווי הנכס.

מה אפשר לעשות עם הלוואת משכנתא הפוכה?

1. להגדיל את מקורות המימון לכל מטרה, על מנת לשפר את איכות חייכם, החל משיפוץ והתאמת הבית לצרכיכם ועד לטיול מסביב לעולם.
2. עזרה לילדים ברכישת דירה, חתונה או רכב.
3. עזרה במימון לימודים ומגורים לנכדים.
4. תשלום חובות או משכנתא.
5. מימון טיפולים רפואיים/סיעודיים.
6. לאפשר מעבר קל לדיור מוגן.
7. לרכוש נכס להשקעה.

חסרונות ויתרונות של משכנתא הפוכה

חסרונות משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה יכולה להיות משכנתא אטרקטיבית בשל יתרונותיה, אך גם חשוב להכיר את חסרונות משכנתא הפוכה, אשר עלולים לפגוע באטרקטיביות שלה או ביעילותה בהינתן תנאים מסוימים.

1. מצד אחד הריבית על משכנתא זו, גבוהה מריביות של משכנתא רגילה ומצד שני, למרות שאין החזרים חודשיים, יש לקחת בחשבון את עליית הריבית, ככל שעובר הזמן. 
2. עלויות נלוות גבוהות להליך זה, לדוגמא:
   • עלות פתיחת תיק גבוהה (עלות זו כוללת גם את כל הנדרש לצורך רישום המשכנתא בטאבו שנעשה ע"י הגורם המממן),
   • יש צורך גם בשכר טרחה של עורך דין מטעם הלווים לצורך חתימה על מסמכי ההלוואה.
   • תשלום עבור שירותי של שמאי הבא להעריך את שווי הנכס, טרם אישור קבלת ההלוואה.
   • דמי ניהול של המשכנתא.
3. נכס משועבד של אדם מבוגר (שנטל משכנתא הפוכה), עלול להפוך לבעיה ליורשיו של אותו אדם, אם וכאשר הלווה נפטר ואין באפשרות היורשים להחזיר את כספי ההלוואה, אזי הנכס עלול להימכר על מנת להחזיר את כספי ההלוואה והיורשים עלולים להישאר ללא נתח רציני/עיקרי מהירושה.

יתרונות משכנתא הפוכה

1. במשכנתא הפוכה מקבלים כסף מזומן ואין החזרים חודשיים (אפשר לשלם את הריבית כל חודש).
2. זוהי הלוואה Non Recourse  (ללא זכות חזרה) – הכוונה היא שהנכס בלבד משמש כבטוחה ובמקרה שבו יתרת ההלוואה במועד פירעונה תהיה גבוהה משווי הנכס לא ניתן לדרוש מהלווים או היורשים מעבר למימוש הנכס.
3. הלווים נשארים לגור בבית ונשארים בעלי הבית.
4. אין צורך בלווים נוספים או ערבים.
5. אפשר להחזיר ההלוואה בכל עת שרוצים ועד שנה ממות אחרון הלווים ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
6. אין צורך בביטוח חיים ללווים.

אז אחרי שהבנו מהם היתרונות והחסרונות של משכנתא הפוכה – מה הם התנאים לקבלת ההלוואה?

1. גיל הלווה הצעיר ביותר מעל 60.
2. רישום בעלות על הנכס.
3. ריכוז נתוני אשראי צרכני תקין.
4. חתימה של הילדים על מסמך שהם מודעים למשכנתא של ההורים.
5. אישורים רפואיים במקרים מסוימים.
6. חתימה על מסמכי ההלוואה בנוכחות עו"ד של הלווים.

עלויות ותנאי ההלוואה

1. ההלוואה ניתנת במסלול של ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן בריבית שנתית של 5.3%. (ניתן לבחור במסלול של תשלום חודשי של הריבית).
2. דמי שמאות שמשולמים ישירות לשמאי בסך 1700 ₪, בנכסים בעלי שווי גבוה או בעלי מורכבות גבוה עלות השמאות תיקבע בנפרד עם השמאי.
3. דמי פתיחת תיק בסך 7,900 ₪, שמצטרפים להלוואה.
4. ביטוח מבנה לנכס.
5. שכר טרחת עו"ד מטעם הלקוחות לטובת חתימה על מסמכי ההלוואה.

על מנת להגיש בקשה למשכנתא הפוכה, יש צורך להעביר לגורם המלווה (מוסד בנקאי) מסמכים שונים כמו:

• טופס בקשה מלא וחתום ע"י הלווים.
• נסח טאבו או אישור זכויות על הדירה/בית.
• צילום ת.ז. וספח עדכני של הלווים.
• אישור להוצאת חיווי אשראי חתום על ידי הלווים.
• טופס הכרת לקוח חתום על ידי כל אחד מהלווים.
• במידה ויש משכנתא על הנכס, דו"ח שנתי או יתרה לסילוק.

סיכום 

משכנתא הפוכה הינה פתרון לאנשים בגיל השלישי שיש בבעלותם נכס נדל"ן ושלא יכולים לקבל הלוואה או משכנתא רגילה בשל הכנסות נמוכות או חוסר יכולת לקבל ביטוח חיים ואשר צריכים סכום חד פעמי גדול לצרכים ולמטרות שונות, הסכום שיכולים לקבל תלוי בשווי הנכס ובגיל הלווה הצעיר ביותר.

הלוואה זו תהיה בתנאים מעט פחות טובים ממשכנתא רגילה ומכאן שחשוב גם להכיר את חסרונות משכנתא הפוכה (מלבד היתרונות) ובסופו של דבר, כשאתם בוחנים את ההיתכנות ללקיחת משכנתא הפוכה, השוו את יתרונות אל מול חסרונות וקבלו החלטה מושכלת, האם היא משתלמת עבורכם.