מהי משכנתא?

משכנתא הינה מוצר פיננסי מורכב שכולל לוח סילוקין, תמהילים ומסלולים שונים עם מתח ריביות המותאם לכל מסלול ומסלול, שיש להתאימם לצרכיך ולסוג העסקה. בנוסף, הריבית אינה המרכיב הראשון שעליו יש לנהל מו"מ. התאמה של תמהיל ומסלולים נכונים ללקוח ולעסקה יכולה לחסוך ללקוח כסף רב מאוד ועד מאות אלפי שקלים.

בנוסף יש צורך להכיר את הרגולציה שמכתיב בנק ישראל לגבי הלוואות לדיור בנושאים כמו:

• שיעור המימון משווי הנכס וסוג העסקה.
• יחס החזר מהכנסה פנויה של הלווים.
• הקצאת הון בשיעורי מימון שונים, שמשפיעה על קביעת הריביות.
• תקופת פירעון.
• הכנסת לווה נוסף/ערב תומך
• ועוד

למה לא יועץ של הבנק?

שימוש ביועץ משכנתאות של הבנק בתואנה של יעוץ חינם, יעלה לך הרבה כסף, היות והיועץ של הבנק הינו עובד עבור הבנק ומחויב לדאוג לאינטרס של הבנק שהוא להרוויח כסף. הבנקאי יתן ללווה הצעה להלוואה שתהיה "מצויינת" עבור הבנק, מבלי שהוא יכול להבין כמה ההלוואה הזו רעב עבורו.

מה עלול לקרות ללא יועץ?

בהרבה תיקי משכנתאות אנו רואים שלקוח שלקח הלוואה ומגלה בסוף תקופת ההלוואה שהוא שילם יותר מפי 3 ממה שהוא לקח. במקרים מסוימים לקוח משלם שנים רבות ומגלה שעדיין נותר לו לשלם יותר ממה שהוא לקח. לפי הסטטיסטיקות מצב מביך זה קורה ביותר מחמישים אחוז מהתיקים!

מצב שכיח נוסף קורה בתחום ההשקעות בנדל"ן. לקוח רוכש נכס טוב במחיר טוב ומבצע עליו אקזיט עם רווח טוב. כאשר הוא מגיע להחזיר את המשכנתא הוא מגלה שיש לו קנס פירעון גדול, כך מי שהרוויח מהאקזיט לבסוף היה הבנק.

סטטיסטית רק 5% מהציבור לוקח משכנתא בתמהיל מסלולים אטרקטיבי, כאשר 50% מהלקוחות לוקחים משכנתא במסלולים בעייתיים ולא מתאימים להם שגורמים להם הפסדים גדולים מאוד.

ערך מוסף של יועץ משכנתא חיצוני

• יועץ משכנתאות חיצוני יבחן אתך את יכולותיך הכספיים ואת העסקה שאתה רוצה לבצע
• יבחן אתך את ההחזר החודשי האופטימלי עבורך
• יכין עבורך את התמהיל המתאים ביותר לך ולעסקה שלך
• יחסוך לך הרבה מאוד כסף בתשלומי המשכנתה
• ייתן לך שקט נפשי ובטחון כלכלי.
• יאסוף ממך את כל הניירת הדרושה ויכין מכתב בקשה מנומק להלוואה
• יחסוך לך הרבה מאוד זמן וכאבי ראש בהתנהלות מול הבנקים.
• ייתן לך ידע ויתרגם עבורך את שפת הבנקים.
• יועץ משכנתאות חיצוני הוא הנציג שלך ומחויב אליך ולכן ישקיע אתך את הזמן הדרוש כדי לתכנן משכנתא מיטבית עבורך.
• פנייה ליועץ משכנתאות חיצוני יחסוך לך תסכול וכסף רב וישרת אותך באופן יעיל וצמוד לצרכיך.

סיכום

במאמר זה למדנו על מורכבות המשכנתא, על נזקים שיכולים להיגרם לך בעת לקיחת משכנתא ללא ייעוץ חיצוני ומהו הערך המוסף שתקבל בעזרת יועץ משכנתאות חיצוני.

יועץ משכנתאות עצמאי ידאג לאינטרסים שלך מול הבנק!

במאמר זה אני רוצה להסביר מדוע לא מבצעים משכנתא ללא יועץ משכנתאות עצמאי, באמצעות מקרה של לקוח שפנה אלי לבדיקת אפשרות לשפר הצעה שקיבל מהבנק.

פנה אלי לקוח שקיבל הצעה ישירות מהבנק וביקש שאבדוק עבורו אם ניתן לשפר את הצעת הבנק שקיבל וכמה כסף אפשר לחסוך לו בתשלומי המשכנתא. סכום ההלוואה היה 1.462 מיליון ₪ ומסתבר שהלקוח קיבל הצעה עם ריביות של עובדי בנק, שהיו טובות מאוד.

הכנסתי את ההצעה שקיבל מהבנק לסימולטור שאני עושה בו שימוש (את סיכום ההלוואה תוכלו לראות בתמונה הבאה) מה שניתן לראות בבירור הוא שעל הלוואה של 1.462 מיליון ₪, תשלומי הריבית שהוא צפוי לשלם יגיעו לכדי 1.136 מיליון ₪. כלומר על כל שקל שיקבל מהבנק הוא יצטרך לשלם 0.78 שקל ריבית.

בניתי תמהיל עם הרכב מסלולים אחר ומשכי הלוואה קצרים יותר בחלק מהמסלולים, כאשר דאגתי לשמור על המרווח הכללי של ההלוואה (כפי שתוכלו לראות בתמונה השנייה), כלומר שמרתי על "הרווח" שהבנק מתכנן לקבל מהלוואה זו.