לקיחת משכנתא חדשה

אפשרות לקיחת משכנתא חדשה אפשרית ללקוחות שצריכים הלוואת משכנתא לצורך רכישה של דירה או בנית בית, בנק ישראל הבדיל בין שלושה סוגי עסקאות לצורך קביעת אחוזי המימון שבנק למשכנתאות יכול לתת.

1. רכישת דירה יחידה – ניתן לקבל עד 75% שיעור מימון משווי הנכס הנרכש.
2. רכישת דירה חליפית– שזה עסקה של משפרי דיור שמוכרים נכס קיים שבבעלותם ורוכשים נכס חדש, במקרה זה הם יוכלו לקבל עד 70% שיעור מימון משווי הנכס החדש, במידה ויבצעו מכירה לפני קניה יוכלו לקבל גם 75%.
3. רכישת דירה לצורכי השקעה– ניתן לקבל עד 50% שיעור מימון משווי הנכס הנרכש.

ניתן להבחין במספר אפשרויות שונות של רכישת נכס שדורש לקיחת משכנתה חדשה

1. רכישת דירה חדשה מקבלן
2. רכישת דירה מיד שנייה
3. רכישה במסגרת תמ"א 38.
4. בנייה עצמית הכוללת רכישת מגרש וביצוע בנייה עצמית של בית.

בכל אחת מהאפשריות הנ"ל יש צורך להכיר היטב את העסקה ולהתאים עבורה את תכנית המימון המתאימה עבורה, להבין את ההבדלים בתהליך קבלת כספי המשכנתה ואת הביטחונות שהבנק יבקש לצורך כך.

בנוסף יש צורך ללמוד את יכולותיו וצרכיו הפיננסיים של הלקוח, על מנת לבנות את תכנית המשכנתה החסכונית ביותר, המתאימה ביותר ליכולותיו ולצרכיו ושמותאמת לסוג העסקה שהוא עומד לבצע.

ניתן לקבל שירות משכנתא בשני מסלולים

מסלול של תכנון וייעוץ משכנתה – המסלול כולל פגישת ייעוץ אישית והכנה ללקיחת משכנתא חדשה בצורה עצמאית 

1. איסוף מידע על מנת להבין את מטרותיך, את יכולת ההחזר שלך, מצבך הכלכלי, באלו בנקים מתנהלים חשבונותיך, מידע על הנכס שאותו אתה מתכוון לרכוש ומידע על סוג העסקה שאתה רוצה לבצע.
2. תכנון החזר חודשי אופטימלי המותאם ליכולותיך
3. הכנת תכנית הלוואה הכוללת תמהיל של מסלולים שמתאים ליכולותיך ולצרכיך ולעסקה שאותה אתה רוצה לבצע.
4. ביצוע פגישת יעוץ של כשעתיים שבמסגרתה אנו עוברים על הנושאים הבאים:
   • השלמת טופס הכרת לקוח על מנת לוודא יכולות וצרכים.
   • מעבר על העסקה והנכס אותם רוצים לבצע.
   • מעבר על תקציב, הון עצמי, הכנסות, הוצאות, הוצאות נוספות שצריך לקחת בחשבון כדי לסכם על גודל המשכנתא הנדרשת.
   • הסבר על תמהילים ומסלולים, מעבר על תכנית ההלוואה שהוכנה והסבר על ההבדל בין המסלולים העיקריים השונים. הצגה כיצד מתנהגת ההלוואה שתכננתי עבורך לאורך הזמן, מהם הסיכונים במידה ויש.
   • מעבר על ריביות וביטוחים.
5. רשימת מסמכים שנדרש להכין להגשת הבקשה בבנקים.
6. ליווי טלפוני לאורך כל ביצוע ההלוואה מול הבנק, כולל בדיקת השוואה להצעות שתקבלו מהבנקים.

מסלול של ייעוץ וליווי כולל- ייעוץ וליווי מלא כולל ייעוץ בסיסי ובנוסף ליווי בכל תהליך קבלת ההלוואה

שירות זה כולל את התכנית הבסיסית (תכנון וייעוץ משכנתאות) הנ"ל ובנוסף

1. איסוף מסמכים להגשת הבקשה לבנקים.
2. הכנה והגשת הבקשה בבנקים.
3. ניהול מו"מ מול הבנקים להשגת ההצעה המשתלמת ביותר עבורך.
4. הגעה פיזית איתך לבנק לחתימה על טופסי ההלוואה בבנק על מנת לוודא שחותמים על מה שהובטח.
5. לווי טלפוני בהשלמת תהליך הביטחונות מול הבנק עד קבלת הכסף.
6. בדיקת כדאיות מחזור משכנתא ללא עלות במהלך חיי ההלוואה.
7. הפנייה לביטוח משתלם למשכנתא.

ריביות משכנתא והשפעתן על תשלומי המשכנתא

במאמר זה  אסקור את נושא ריביות השונות האפשריות של משכנתא וכיצד הן משפיעות על תשלומי המשכנתא השוטפים והמצטברים ובאיזה מקרים מתאימות הריביות השונות. במאמר זה אחל בסקירה ראשונית של סוגי הריביות, אתן סקירה על ריבית קבועה והשפעת הצמדה למדד על ההלוואה.

סוגי ריביות משכנתא

הריביות נחלקות לפי התרשים הבא :

כפי שניתן להבין מהתרשים הנ"ל, סוגי ריביות בהלוואת המשכנתא נגזרות משילוב של סוג ריבית, משתנה או קבועה בשילוב של הצמדות למדד מחירים לצרכן או הצמדה למטבע חוץ כלשהוא, הריביות המשתנות יכולות להיות כאלה שמשתנות בתדירות גבוה או נמוכה ובהתאם לזה נקבע מדד הסיכון, במאמר הזה נדבר על הריביות הקבועות הצמודות והלא צמודות.

הלוואות בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה הינה הלוואה בריבית נקובה , קבועה וידועה מראש למשך כל חיי ההלוואה. זוהי הלוואה שאינה מושפעת מהתנאים הכלכליים בשוק. בתקופות של ריביות נמוכות כדאי לקחת מסלולים של ריבית קבועה ואז לא ניזוק מהעליות הצפויות של הריביות.

כאשר המסלול של הריבית הקבועה צמוד למדד אזי תהיה השפעה על הקרן והתשלומים החודשיים כפי שנראה בהמשך. מבחינת תמחור הריביות, הבנק יתמחר ריבית גבוהה יותר להלוואה בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) מאשר להלוואה בריבית קבועה צמודה. התשלום  להלוואה קל"צ בהתחלה יהיה יותר גבוה מההלוואה הצמודה, אך הקרן לא גדלה עקב השפעת ההצמדה וכך גם התשלומים לא יגדלו עם הזמן. יתרון הלוואה בריבית קל"צ  הינו בטווחים הארוכים. ככל שהטווח ארוך יותר תהיה הלוואה זו עדיפה על ההלוואה הצמודה וכך הלוואת המשכנתא תהיה רווחית יותר ללקוח.

במחזור הלוואות מסוג זה יתכנו קנסות פירעון מוקדם בהתאם לריבית במועד קבלת ההלוואה ולריבית שתהיה במועד הפירעון.

השפעת ההצמדה למדד

אמחיש את השפעת ההצמדה באמצעות דוגמא.

לקוח לקח הלוואה של 800,000 ₪ בריבית קבועה צמודה למדד בשיעור של 4% ל- 30 שנה, נניח מדד של 3% לשנה שזה בקרוב שיעור מדד של 0.25% לחודש.

במשכנתא של 800,000 ₪ עם 4% ריבית ל-30 שנה , ההחזר (באמצעות מחשבון משכנתא) יהיה 3786 ₪ לחודש בחודש הראשון, החזר הקרן יהיה 1167 ₪ והריבית  2618 ₪.

השפעת ההצמדה למדד על ההלוואה תיראה כך:

כפי שאנו רואים למעלה ההצמדה למדד גורמת לקרן להתנפח בכל חודש עוקב. מצד שני הזמן הנותר לתשלום הולך וקטן ובהכרח גם התשלום החודשי ילך ויגדל. מנגנון זה של השפעת המדד לא מוצג בלוח הסילוקין של הבנק מכיוון שהמדד אינו ידוע, אך חשוב לקחת אותו בחשבון וניתן לראות את השפעת ההצמדה לאורך חיי ההלוואה עם תוכנות סימולציה מתאימות. לצורך המחשה נראה מה קורה להלוואה שבדוגמא על פני שנה אחת.

• בשנה הראשונה שילם הלווה בסה"כ 12 פעם 3786 ש"ח, שזה כ-45,000 ₪.
• בגין ריבית שילם 12 פעם 2500 שזה 30,000 ₪.
• בגין הקרן שילם 15,000 ₪.
• בסוף השנה היתרה לתשלום ללא הצמדה תהיה 785,000=800000-150000,
• הצמדה של 3% מדד על הקרן,=24000  800000*3%
• יתרת הקרן אחרי שנה בפועל תהיה 785000+24000=809000 ₪ .

סיכום

במאמר זה למדנו סוגי ריביות משכנתא באופן כללי, למדנו על ריביות משכנתא קבועות , למדנו על הצמדה למדד והשפעתו על תשלומי המשכנתא השוטפים והמצטברים.

כיצד הלקוח משפיע על תנאים לקבלת משכנתא טובה?

הבנק בודק את מעמדך בהיבט השתכרות, כלומר, האם אתה שכיר, עצמאי, בעל חברה  או אברך. בהתאם לזאת הוא בודק את יכולת ההחזר שלך על סמך הכנסותיך השוטפות והוצאותיך. בנוסף הבנק בודק את היסטוריית האשראי שלך, ע"י שאילתת אשראי צרכני שבודקת בין היתר האם אתה לקוח מוגבל או היית לקוח מוגבל, האם יש אינדיקציה לבעיות של החזר תשלומים, חזרת צ'קים עקב חוסר כיסוי, האם יש הוצאה לפועל או עיקולים נגדך וכו'.

כיצד הבטוחה משפיעה על תנאים לקבלת משכנתא טובה?

הנכס שאתה רוכש או מתכוון לרכוש. הבנק מצפה לראות שיש זיהוי ודאי של הנכס ואם יש בעיות רישום משפטי של הנכס. בארץ ישנם הרבה נכסים שלא רשומים בטאבו בגלל כל מיני בעיות בירוקרטיות. דירה שרשומה בפנקס הבתים המשותפים (גוש, חלקה ותת חלקה) זה המצב המועדף על הבנק היות ובמצב זה יש רישום בעלות של הנכס והבנק יכול לרשום משכנתא כנדרש. במקרים אחרים שיש זיהוי ודאי של הנכס אך לא רשום בפנקס הבתים המשותפים, יש רישום הערת אזהרה במקום הבעלות, זכות חלשה  יותר מאשר רישום משכנתא. ישנם מקרים שלא ניתן לזהות בצורה ברורה את הנכס ובמקרים אלו יהיה קשה מאוד או בלתי אפשרי לקבל משכנתא.

כיצד העסקה משפיעה על תנאים לקבלת משכנתא טובה?

במסגרת בדיקת העסקה, הבנק בודק את מאפייני העסקה, לדוגמא:

1. עסקת יד ראשונה מקבלן עם ליווי בנקאי – לבנק שנותן הלוואה יותר קל היות והוא יקבל ערבות של הבנק המלווה.
2. עסקה מקבלן ללא ליווי בנקאי – כאן אין הגנה על התשלומים והבנק לא שש לתת משכנתא ברכישות מסוג זה. הבנק יבקש לקבל מהקבלן מסמכים רבים כמו: היתר בניה, תכניות, תכנית עסקית וכו'. לרוב תנאי ההלוואה ברכישה כזו יהיו פחות טובים ללווה.
3. עסקת יד שנייה רגילה – בעסקה כזו כאמור בסעיף הבטוחה, הבנק יבדוק כיצד רשום הנכס והאם הוא יכול לרשום עליו משכנתא או רק הערת אזהרה. ישנם נכסים שזיהוי הנכס לא ברור ויהיה קשה לקבל עליהם משכנתא. במקרה כזה דרושה עבודת בילוש לזיהוי הנכס.
4. עסקה במשפחה – בעייתית מבחינת הבנק. יינתנו ריביות של הלוואה לכל מטרה גבוהות מריביות לדיור. הבנק מגביל את אחוז המימון ל-60% וידרשו מהמוכר הוכחות שיש לו נכס נוסף בבעלותו או נכס בתהליך רכישה. ישנם בנקים שידרשו העברת בעלות מלאה לפני מתן הכסף. בנוסף, הבנק יבצע בדיקת אשראי צרכני למוכר ולקונה.
5. רכישה בשטחים – רישום נדל"ן מעבר לקווי 67 שונה מזה שבארץ מכיוון שחלק גדול מהנכסים רשומים במנהל האזרחי ואלו שעל אדמות פרטיות רשומים בטאבו הירדני בבית אל (צריך לבדוק שהבנק מסכים לתת הלוואה לנכס הרשום בטאבו הירדני). בישובים גדולים כמו קצרין, אריאל, מעלה אדומים לרב אין בעיה לקבל משכנתא באופן רגיל וזאת לעומת ישובים פחות מרכזיים כמו אורנית, ביתר עילית וכו' שבהם הבנקים לא יתנו יותר מ-70% ואפילו 60%. בישובים בעייתיים מבחינה ביטחונית כמו חברון וישובים קטנים מאוד אחוז המימון עלול לצנוח ל-45%.
6. עסקאות בקיבוצים גם הן בעייתיות מכיוון שרישום הנכסים לא ברור ויקשה מאוד על קבלת משכנתא. אלו תהליכים ארוכים שצריך לערב בהם את מזכיר הקיבוץ וכו'.

סיכום

במאמר זה למדנו על הנושאים אותם בוחן הבנק בבואו לאשר בקשה משכנתא ומה הוא בוחן בכל נושא וכיצד זה יכול להשפיע על תנאים לקבלת משכנתא.

הבנק מסרב לתת משכנתא – בעיות הקשורות ללקוח

• לקוח עם בעיות אשראי צרכני כמו: לקוח מוגבל או מוגבל לשעבר, בעיות עם הוצאה לפועל או עיקולים, צ'קים שחזרו עקב חוסר כיסוי, החזרת תשלומים וכו', עם בעיות מהסוג הנ"ל הבנק לא יאשר הלוואה. במקרים קלים של חזרת צ'ק או תשלום שניתן להסבירם ושניתן להראות שהלקוח במצב תקין מספיק זמן ניתן יהיה להגיש הבקשה לבנק עם ההסברים שגרמו לחריגה  וגם אז האישור לא יהיה בתנאים טובים.
• הון עצמי ויכולת החזר הלוואה– הבנק בודק את הכנסות והוצאות הלקוח, המצב המשפחתי שלו, כמה ילדים וגילם, על מנת להבין שיש לו יכולת להחזיר את ההלוואה המבוקשת, יש מצב שהלווה צריך הלוואה גדולה מעבר ליכולת ההחזר שלו הבנק לא יאשר הלוואה מסיבה זו. לפני שמגישים בקשה לבנק יש לבדוק היטב את המצב הפיננסי שלך, את ההון העצמי שעומד לרשותך ולהעריך מה גודל ההלוואה שאתה יכול לקחת בהתאם ליכולת החזר שתאפשר לך אורח חיים תקין . יש מיקרים שניתן לפתור ע"י הוספת ערב משלם מקרבה ראשונה.
• הוכחה של הכנסות בחשבון העו"ש– הבנק ירצה לראות התאמה בין נתוני ההשתכרות של הלווים לבין השכר שמופיע בדו"ח יתרות למשך שלושה חודשים, במידה ואין ידרוש הסברים ויכול גם לדחות הבקשה. חייבים לוודא התאמה של הנתונים לפני הגשת הבקשה.
• וותק בעבודה/עסק חדש/ פיטורין– הבנק רוצה לראות רצף מספיק ארוך של השתכרות, במקרים כאלו יידרש לעיתים להמתין עם הגשת הבקשה עד להיווצרות וותק בעבודה או של העסק, או לבקש להכניס ערב משלם מקרבה ראשונה עד להתבססות בעבודה.

הבנק מסרב לתת משכנתא – בעיות עם הבטוחה

• בעיות רישום מקרקעין– הבנק רוצה לשעבד נכס נקי ושרשום בבעלות בטאבו, אך ישנם נכסים רבים שאינם רשומים כמו שצריך מסיבות שונות כמו אי סיום פרצלציה, רישום במושע, ברישומים אילו אין זיהוי ודאי של הנכס ומבחינת הבנק זה סיכון שהם לא רוצים לקחת, לכן לפני הגשת בקשה לבנק יש לבדוק נושא זה עם בעלי מקצוע כדי להבין אם ניתן בכלל לרשום על זה משכנתא.
• חריגות בניה– לדוגמא דירה מחולקת, תוספות ללא היתר וכו', צריך להביא בחשבון שבמקרים של חריגות גדולות יהיה קושי לקבל משכנתא, גם אם אתה לא יודע על החריגה, השמאי מטעם הבנק בשלב הערכת שווי יגלה את החריגה ובמקרה הטוב הוא יקזז משווי הנכס את עלות ביטול החריגה, שישפיע על גודל ההלוואה המאושרת אם היא התבקשה בשיעור מימון מרבי.
• נכס מסוכן למגורים– זה הערה שרושמת העיריה ברישומי הטאבו ויש לשים לב אליהם לפני רכישת נכס , היות ולנכס כזה לא ניתן להשיג משכנתא.

הבנק מסרב לתת משכנתא – בעיות בסוגי עסקאות

• עסקה במשפחה– הבנקים לא אוהבים עסקאות במשפחה ולכן הם יערימו קשיים לעומת עסקאות רגילות, לדוגמא יבקשו העברת בעלות לפני העברת הכסף, יבקשו בדיקה של המוכרים בנוסף לקונים, אם זה הורים שמוכרים לילדים ירצו לראות שלהורים יש היכן לגור וכו' ואם לא עומדים בדרישות הבנק לא יאשרו הלוואה.
• רכישה במסגרת תמ"א 38– גם זו מוגדרת עסקה עם סיכון יתר לבנק במידה ואין ליווי בנקאי לפרויקט, לכן לא יהיה אישור בכל הבנקים, יהיו בנקים שיאשרו הלוואה לאחר קבלת טופס 4, יהיו כאלה שיבקשו הרבה מסמכי התחייבות מהקבלן שלא בטוח שניתן להשיג את כולם, יכול להיות שיש בנק אחד שהקבלן אישר אצלו את הפרויקט ורק אצלו ניתן לקבל הלוואה, יש לקחת בחשבון סיכונים בכניסה לעסקה מסוג זו .

סיכום

במאמר זה למדנו מה בודק הבנק בבואו לאשר הלוואת משכנתא, אלו נושאים/בעיות יכולות לגרום לכך שהבנק מסרב לתת משכנתא, ומה ניתן/צריך לעשות כדי להימנע מסירוב של הבנק לאשר לך את המשכנתא.

כיצד שילוב הלוואת משכנתא לזכאים תחסוך לך בעלויות הכוללות?

לאחרונה הוציא משרד השיכון הוראת שעה שמעדכנת  את הגיל המינימלי של "חסר דירה"  ל-21. להלן עיקרי ההגדרה " יחיד בגיל 21 ומעלה או משפחה (כל אחד מבני המשפחה) שאין להם ולא היו להם ב-10 שנים שחלפו למועד הגשת הבקשה בנפרד או במשותף עם אחר/ים זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה או בדירה בשלבי בניה" (פירוט למהות הזכויות ניתן לראות באתר משרד השיכון).

חסר דירה זכאי על פי הגדרות משרד השיכון להטבה של הלוואת משכנתא לזכאים לצורך רכישת דירה, גודל הזכאות נקבעת על פי צבירת נקודות בהתאם לפרמטרים שונים של הזכאים כמו: מספר שנות נישואין, מספר ילדים, מספר אחים ואחיות וכו', ישנם פרמטרים נוספים שמגדילים את כמות הניקוד לדוגמא שירות צבאי של הזכאים…

עד לפני כמה שנים הריביות על הלוואת משכנתא לזכאים היו 4% צמוד למדד ובעבר הן היו פופולריות מאוד, כאשר הריבית על ההלוואות המשלימות מהבנק היו גבוהות יותר, במהלך השנים האחרונות בהן ריביות ההלוואה מהבנקים הוזלו מתחת ל-4%, הפכו הלוואות הזכאות ללא רלוונטיות.

בשנה וחצי האחרונות חל מפנה שהעלה שוב את האטרקטיביות של הלוואת זכאות למשכנתא.

• הסיבה הראשונה לכך היא תיקון לחוק שקבע כי הריבית במשכנתא כזו תהיה חצי אחוז פחות מהריבית הממוצעת שניתנת בבנקים ובכל מקרה לא תעלה על 3% (צמוד מדד).
• הסיבה השנייה והעיקרית היא העלייה המתמשכת בריבית המשכנתאות של הבנקים, מאז השפל אליו הגיעה לפני כשנתיים.

כדי להיות זכאי להלוואת משכנתא לזכאים, יש צורך לצבור לפחות 599 נקודות, סכום הלוואת הזכאות מתחיל ב-54,000 ₪ ויכול להגיע ל-200,000 ₪.

זכאות למשכנתא, מלבד יתרונה הגדול בריבית האטרקטיבית, יש לה מספר יתרונות נוספים:

• על הלוואת זכאות למשכנתא אין עמלת פירעון מוקדם.
• הלוואה זו מזכה גם בהנחה גדולה יותר על עמלות פירעון מוקדם של חלקי ההלוואה הבנקאית.
• הלוואה זו מזכה גם בדמי שמאות מופחתים עד אשר יעודכן החוק בנושא, 269 ₪ לדירה בבית משותף, 390 ₪ לבית צמוד קרקע.(שמאות שהבנק מחייב לצורך אישור ההלוואה)
• יתרון נוסף חשוב ביותר, במידה ונקלעים למצב של חוסר יכולת לפרוע את ההלוואה, הנושא מועבר לוועדת חריגים של משרד השיכון למציאת פתרון לפני שהבנק לא יכול לממש את הנכס.

בהתאם לזאת כדאי למי שזכאי לשלב הלוואת זכאות למשכנתא במסגרת הלוואת המשכנתא ולא רק בגלל החיסכון שיכול להשיג בגלל הריביות הנמוכות יותר, אלא גם בגלל ההטבות הנוספות הנ"ל.

סיכום

במאמר זה למדת על הלוואת משכנתא לזכאים, הניתנת ע"י משרד השיכון כסיוע לרוכשים שמוגדרים חסרי דירה, היתרונות בשילוב הלוואה זו בתמהיל המשכנתא הכולל וכיצד מחושבת זכאות זו,