מהי משכנתא פנסיונית?

לאחרונה בנק מזרחי טפחות נכנס עם מוצר חדש לשוק המשכנתאות" "משכנתא פנסיונית". מדובר למעשה בוורסיה בנקאית ל"משכנתה הפוכה" שאנו מכירים מעולם הביטוח.

המשכנתה הפנסיונית של טפחות מציעה למעשה מסלולי משכנתאות המיועדים ומותאמים לבני הגיל השלישי ולמטרותיו. לדוגמא: הלוואות בלון עד ל-15 שנה, גרייס לתקופה ארוכה, ומשיכת ההלוואה בצורה של הכנסה חודשית דרך כרטיס אשראי ייעודי .

מטרת משכנתא פנסיונית

שוק האשראי לדיור נועד במקורו, לצורך רכישת דירות. בשנים האחרונות אנחנו רואים מגמה הולכת וגדלה של שימוש בהלוואות לדיור לצרכים נוספים כמו מחזור חובות, מימון חתונות, עזרה לילדים ועוד. (לפי נהלי בנק ישראל גם הלוואות לצרכים אלו מוגדרות כהלוואות לדיור, במידה וניתנו בשעבוד דירת מגורים).

אלא שבתוך כל זה לא ניתן עד היום מענה לבני הגיל השלישי, הסיבה הינה שהבנקים למשכנתאות בישראל מתקשים, לתת הלוואות לאנשים עם הכנסה מקצבה, שאינם ברי ביטוח, ובלי אפשרות ציבורית/אתית לפנות אותם מהבית. כלומר בני הגיל השלישי לא יכלו במערכת הבנקאות המסורתית לקבל מענה אשראי מספק למשל לצורך מעבר לדיור מוגן, טיפולי בריאות יקרים, עזרה לילדים ועוד.

המטרה של בנק מזרחי במוצר החדש הינה לתת מענה דווקא לבני הגיל השלישי ולצרכים המאפיינים אותם. כל זאת במסגרת ההלוואות לדיור.

מה כל כך מיוחד במשכנתה הפנסיונית?

הרקע לשאלה היא העובדה שאחרי הכל מדובר במשכנתה, וגם משכנתא פנסיונית נכנסת תחת תנאי הרגולציה של הלוואות לדיור. כלומר, מדובר במוצר שכל בנק למשכנתאות יכול לתת ממחר בבוקר.

יחד עם זאת מדובר במהפכה של ממש, לפחות בצד המחשבתי:

1 .הנכונות של הבנק לתת משכנתאות לבני הגיל השלישי, מגיעה עם שינוי ההסתכלות על אותם הלווים. כלומר בחינת בקשה של משכנתא פנסיונית תיעשה בעיניים חדשות, ע"י כח אדם ייעודי, תחת תפיסת עולם שונה במקצת, מתפיסת העולם אליה אנו רגילים בבחינת תיקי משכנתאות רגילים.

2 .אין צורך בביטוח חיים. לא ללווים ולא לערבים.

3 .פריסת התשלומים יכולה לכלול גרייס או בלון לתקופה של עד 15 שנים. זהו שוני מהותי בצורת החשיבה והעבודה של הבנקים למשכנתאות.

תנאי ההלוואה של משכנתא פנסיונית

1 .בלון מלא עד 15 שנים- תשלום מלא ההלוואה בתום 15 שנה.

2 .בלון חלקי עד 15 שנים- תשלום שוטף של הריבית ותשלום הקרן בתום 15 שנה.

3 .תשלום קרן וריבית  ל-30 שנה, עם גרייס חלקי עד ל-15 שנים (ב-15 השנה הראשונות משלמים רק ריבית)

4 .קרן וריבית ל-30 שנה, עם גרייס מלא עד ל-15 שנים (עם דחיית תשלומים של 15 שנה)

5" .תוספת גמישה להכנסה" – המסלול החדשני ביותר הינו 'תוספת גמישה להכנסה'. מדובר למעשה בהלוואה שאינה ניתנת בפעם אחת, אלא ניתנת בחלקים במשך התקופה המבוקשת, אחת לחודש, עד מקסימום 15 שנה. ההלוואה ניתנת בכרטיס אשראי עם מסגרת חודשית קבועה, אשר ניתן למשוך בכל חודש במזומן דרך הכספומט, או לקנות באופן ישיר באמצעות הכרטיס, כמו בכרטיס אשראי מסוג דיירקט  (כל רכישה מופיעה בחיוב מידי, ואין אפשרות לפריסת תשלומים).

במאמר זה אני רוצה לדבר על קונספט יחסית חדש בעולם המשכנתאות שנקרא "משכנתא הפוכה" שהיא הלוואה לשיפור איכות החיים שלכם, בני גיל 60 שנה ומעלה, שיש לכם בבעלותכם דירה ואתם זקוקים לכסף מזומן לכל מטרה שהיא כגון: תזרים שוטף לשיפור ברמת החיים, טיול ארוך לחו"ל, עזרה לילדים וכו'.

מהי משכנתא הפוכה?

זוהי הלוואה ללא החזר חודשי שממירה חלק משווי הנכס שלכם לכסף מזומן, הבית ישמש כבטוחה לקבלת סכום חד פעמי לצורך שיפור ברמת החיים שלכם. כל זה בזמן שאתם ממשיכים לגור בביתכם. 

סוג הלוואה זה נולד כפתרון לאוכלוסיית בני הגיל השלישי, אשר עקב סיבות שונות חוו ירידה דרמטית בהכנסות ובמקביל עלייה בהוצאות ויחד עם רצונם לשפר את מצבם הכלכלי, או של ילדיהם, הם אינם מקבלים פתרון מהמוסדות הבנקאיים.

משכנתא הפוכה היא הלוואה זמינה, שמאפשרת לבני הגיל השלישי בעלי נכסי נדל"ן, לקבל הלוואה עד לגובה 50% מערך הנכס (לאחר הערכת שמאי).

כיצד משכנתא הפוכה יכולה לסייע בשיפור איכות החיים?  

ישנם אנשים בני הגיל השלישי, שמצבם הכלכלי מחייב מתן מענה שונה מאוכלוסיות גיל אחרות, מכיוון שלעיתים הם "סוחבים" זמן רב גיבנת כלכלית (הלוואות בתנאים לא מיטביים), או שהם מעוניינים לסייע לילדיהם, ללא התחייבויות מיותרות בעזרת הלוואה גמישה, או פשוט לשפר את איכות חייהם, בין אם לצורך שיפוץ הבית, או נסיעה לחול ועוד.

תנאי הלוואת משכנתא הפוכה הם גמישים מאוד לאוכלוסיית היעד:

1. גמישות מקסימלית בפירעון החוב,
2. אין כל מגבלת זמן להחזר החוב או דרישה לביצוע תשלומים שוטפים
3. הנכס לעולם לא עובר לבעלות המלווה.
4. ההלוואה והריבית שנצברת לאורך השנים תוחזר, לבחירת הלווים, רק בעתיד, אם ממכירה עתידית של הנכס או אם הלווה הלך לעולמו (במקרה כזה, יורשיו יחזירו את ההלוואה עד שנה לאחר מכן).

אך יחד עם הגמישות, חשוב להבין את חסרונות משכנתא הפוכה ולשקול את יתרונות מול חסרונות ולוודא כי תנאיה מתאימים לכם.

מי זכאי להלוואה זו?

בני 60+ שיש להם דירה/בית בבעלותם המלאה והבית משמש כבטוחה עבור נותן ההלוואה, ההלוואה הינה ללא החזר חודשי ולכן לא דורשת ביטוח חיים, הבית צריך להיות רשום בצורה מסודרת בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת וללא חובות של משכנתא .

מהו סכום ההלוואה?

סכום ההלוואה תלוי בגיל שלכם, ככל שאתם הלווים מבוגרים יותר כך סכום ההלוואה המרבי גבוה יותר, לדוגמא אם אתם בני שישים (לפי גיל הצעיר מבניכם) תוכלו לקבל 15% משווי הנכס ועד 50% משווי הנכס לבני 90 ומעלה. ההלוואה ניתנת במסלול של ריבית קבועה צמודה, ניתן לבחור במסלול ללא תשלום חודשי או מסלול עם תשלום הריבית בלבד.

פירעון ההלוואה

את ההלוואה ניתן לפרוע בכל זמן שאתם רוצים או במועד פטירת הלווה האחרון, אין עמלת פירעון מוקדם. במידה ואתם מוכרים את הנכס או שעוברים לדיור מוגן, אתם נדרשים לעדכן את הגורם המממן לצורך הערכה שלו לגרירת המשכנתא או פירעונה.

במקרה של מות אחרון הלווים, היורשים צריכים לפרוע את ההלוואה בתוך שנה ממועד הפטירה, במועד החזרת ההלוואה תשולם הקרן בתוספת הצמדה למדד והריבית שנצברה (במידה ולא שולמה הריבית באופן שוטף).

מה ההבדל בין משכנתא פנסיונית ומשכנתא הפוכה?

בתקופה האחרונה בנק מזרחי טפחות יצא עם מוצר חדש שנקרא "משכנתא פנסיונית" שהוא הוורסיה הבנקאית למשכנתא הפוכה. המשכנתא הפנסיונית נוצרה על מנת לתת מענה לצורכי הגיל השלישי בקבלת הלוואה בשעבוד נכס שבבעלותו.

בשונה מהמשכנתא ההפוכה, שאפשרה רק מסלול אחד של הלוואת בלון, המשכנתה הפנסיונית של טפחות מציעה למעשה מסלולי משכנתאות שונים ומגוונים המיועדים ומותאמים לבני הגיל השלישי ולמטרותיו. לדוגמא: הלוואות בלון עד ל-15 שנה, גרייס לתקופה ארוכה, ומשיכת ההלוואה בצורה של הכנסה חודשית דרך כרטיס אשראי ייעודי .

מובן שבעת הצורך ללקיחת משכנתא, יש לבדוק באופן עדכני ופרטני את ההלוואות והריביות המוצעות על ידי מוסדות הפיננסיים השונים, כדי לוודא את קבלת התנאים האופטימליים. בגלל מגוון האפשרויות ועל מנת להתאים את ההלוואה לצורך של הלווים יש כאן צורך גדול יותר לקבל ייעוץ וליווי לקבלת המשכנתא המיטבית.

לאחר שהבנו מה זאת משכנתא הפוכה, אז מה בכל זאת ההבדל בינה לבין משכנתא פנסיונית.

1. עמלות היוון ופירעון – במשכנתא הפוכה לא תידרשו לתשלום עמלות היוון ופירעון, ניתן לשלם את יתרת הקרן הריבית (אם לא שולמה במהלך תקופת ההלוואה) בכל שלב, ללא עמלות כלשהן, אך לעומת זאת במשכנתא פנסיונית עלולות להיות עמלות פירעון!
2. משך תקופה – משכנתא הפוכה היא הלוואה לכל החיים וזאת לעומת משכנתא פנסיונית שאורכה הוא עד 15 שנה.
3. שווי הנכס – משכנתא פנסיונית אינה מתייחסת לשווי הנכס, אך לעומת זאת במשכנתא הפוכה ישנה חשיבות לשוויו (שווי מינימלי).
4. אופן קבלת הכסף – במשכנתא פנסיונית ניתן לקבל קצבה חודשית, לעומת משכנתא הפוכה בה מחויבים למשוך את הכסף בסכום חד פעמי.
5. מגבלות ההלוואה – למשכנתא הפוכה קיים סף עליון לסכום הכסף שניתן למשוך וגם גבול מינימלי ואילו במשכנתא פנסיונית לא קיימת הגבלה על סכום משיכה מקסימלי או מינימלי.  
6. גיל הלווים – אחוז מימון ההלוואה במשכנתא הפוכה תלוי בגיל הלווים, ככל שגיל הלווים גבוה יותר (והגיל המינימאלי של צעיר בני הזוג חייב להיות 60), ניתן לקבל יותר מימון, ואילו במשכנתא פנסיונית קיימת גמישות רבה יותר וגם לווה מתחת לגיל 60, יוכל לקבל משכנתא פנסיונית.

סיכום

במאמר זה קיבלתם סקירה על קונספט חדש בעולם המשכנתאות, אם אתם בני 60+ ובבעלותכם נכס חופשי משעבוד וזקוקים לכסף מזומן לצרכים שיאפשרו לכם לחיות ברמת חיים הרצויה לכם או שאתם רוצים כסף לטיול ארוך בחו"ל או אם אתם רוצים לעזור לילדיכם בחתונה או רכישת דירה, אזי משכנתא הפוכה הינה חלופה שאתם צריכים לשקול.
על מנת לקחת את ההלוואה המתאימה לכם ביותר ולבנות את התמהיל האופטימלי המתאים לצרכיכם, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות, הבקיא בעולם הפיננסי ונגזרותיו ויודע להתאים לכם (ואף להתמקח עם הבנקים במידה ותרצו) את ההלוואה בתנאים הטובים ביותר שניתן.