מהו מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הינו הליך, שהבנקים מחויבים אליו לפי הנחיות בנק ישראל, שבמהותו לוקחים משכנתא חדשה ופורעים משכנתא קיימת או חלקים ממנה כדי לשפר את תנאי ההלוואה ולחסוך כסף בעלויות המשכנתא הכוללת.

מדוע כדאי לבצע מחזור משכנתא?

לאורך חיי הלוואת משכנתא נוצרים שינויים רבים עקב הדינמיות של הכלכלה והחיים, ישנם שינויים בסביבה הכלכלית החיצונית וישנם גם שינויים בסביבה הכלכלית הפנימית של משק הבית שמחייבים בדיקת המשכנתא על מנת לוודא אם אפשר לייצר חסכון בתשלומי ההלוואה הכוללת.

לקיחת משכנתא בחלקים – המשמעויות שחשוב לדעת!

כחלק מרכישת דירה ועל מנת לממן את עלות הרכישה אתה צריך הלוואת משכנתא מהבנק, ברב המקרים אין לך את כל סכום עלות הדירה כהון עצמי.

ישנם מקרים בהם תצטרך לבצע את המשכנתא במספר משיכות בהתאם לסוג העסקה שאתה מבצע כמו:

1. רכישת דירה מקבלן עם הסדר תשלומים לאורך הבנייה.
2. רכישה בפרויקט מחיר למשתכן.
3. בבניה עצמית, קבלת המשכנתא הינה בהתאם לשלבי התקדמות הבניה.
4. רכישה מיד שניה עם מועד מסירה רחוק, שגם שם התשלום נעשה במספר פעימות.

מחזור משכנתא והגדלתה – המשמעויות שחשוב לדעת?

משקי בית רבים אשר יש להם משכנתא על נכס בבעלותם, מגיעים למסקנה כי נדרש להם מימון נוסף במהלך החיים וזאת לטובת מגוון צרכים שהתעוררו מתוך המציאות הקיימת, או צורך שתוכנן, אך אין את תזרים המזומנים למימושו, כגון:

• צורך בשיפוץ או הרחבת הבית הקיים
• מימון להקמת עסק או השקעה נוספת בעסק קיים
• רצון לעזור לילדים במימון לימודים, חתונה או עזרה ברכישת דירה
• מימון לרכישת רכב
• רצון לרכוש נכס נדל"ן מניב נוסף בארץ או בחו"ל

ישנם מקרים, שבמסגרתם הצטברו הלוואות שונות שנלקחו כאשראי רגיל מהבנק או מגורמי מימון חיצוניים וזאת לטובת לצרכים שונים (אשראי שלרוב הוא לטווח של מספר שנים קטן ובתנאי ריבית גבוהים). ייתכן וחלק מן האשראי נלקח לכיסוי גרעון בחשבון השוטף עקב התנהלות לא תקינה ועוד. 

ההחזרים החודשיים להלוואות אלו יהיו גבוהים ויכולים להעיק על ההתנהלות השוטפת.

הסיבות הנ"ל יכולות להוות עילה של מחזור משכנתא והגדלתה, כדי לקבל מימון זול יחסית עם פרישה לתקופות ארוכות שיאפשר החזרים חודשיים שהלווים יכולים לעמוד בהם.

תהליך מחזור משכנתא – מה חשוב לדעת?

בנק ישראל מחייב את הבנקים לאפשר לך לבצע סילוק או מחזור משכנתא בבנק שבו ביצעת את ההלוואה או בכל בנק אחר. הבנק מחויב על פי בקשתך להוציא דו"ח יתרות לסילוק שכולל את פרטי ההלוואה, יתרות לסילוק, עמלות פירעון (קנסות), החזר חודשי, מדדים והצמדות וכו'.

מטרת תהליך מחזור משכנתא הוא לקבל משכנתא טובה יותר שתחסוך לך כסף מצד אחד ותתאים לצרכיך וליכולותיך הנוכחיים והעתידיים.

בדיקת כדאיות למחזור משכנתא מומלץ לבצע כל שנה שנתיים, עקב הדינמיות של החיים והשינויים בסביבות הכלכליות החיצוניות או הפנימיות של משק הבית כמו :

• ירידת ריביות המשכנתא
• הגדלת הכנסה
• הרחבת המשפחה וגידול בהוצאות
• שווי הנכס עלה
• התקבל כסף שמאפשר פירעון חלקי של ההלוואה

איחוד הלוואות לבעלי משכנתאות

זוגות רבים רוכשים דירה ולוקחים עליה משכנתא בהתאם להון העצמי שיש להם עם שעור מימון המותאם לעסקה שהם עושים. לדוגמא, ברכישת דירה ראשונה יוכלו לקבל עד 75% משווי הדירה שרוכשים, לפעמים אין להם את ההון העצמי הדרוש לביצוע רכישת הדירה והם משלימים את זה מהלוואות נוספות מגורמים שונים כמו :

• בני משפחה
• בנקים
• חברות אשראי

בתחילת הדרך להקמת הבית והמשפחה ובמקרים בהם בני הזוג לא יודעים להתנהל נכון כלכלית, הם נוטלים על עצמם הלוואות נוספות לקניית רכב, ללימודים והכשרות ועוד. הלוואות אלו לרב הינן בריביות גבוהות ולפרקי זמן קצרים ולכן התשלומים החודשיים עליהם גבוהים.

יהיו מצבים שבהם התשלומים על המשכנתא (אשר ניתן לשנותם במהלך חיי ההלוואה) וההלוואות גדלים ובנוסף הוצאות משק הבית גדלות ומתחילים להיכנס לגירעון (מינוס) בחשבון בבנק, שמטבע הדברים במידה ולא יטופל הגרעון ילך ויגדל, מה שיכול לגרום לבני הזוג לקחת הלוואות נוספות לכיסוי אותו גירעון וכך הלאה.

מרוץ זה יכול להכניס את משק הבית למשבר כלכלי קשה. מצב שידרוש מבני הזוג להיכנס לתהליך של הבראה כלכלית בליווי של יועץ לכלכלת המשפחה, אשר ינתח את מצב ההכנסות וההוצאות ויבדוק עם בני הזוג כיצד לבצע איזונים בין ההוצאות להכנסות.

יתרון מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות

במקרה של ריבוי הלוואות כפי שנזכר לעיל, אחת הפעולות שנדרש לבדוק האם ניתן לאחד את ההלוואות לתוך המשכנתא, על מנת להפחית משמעותית את ההחזר החודשי על ההלוואות.

צריך לזכור שפעולה של איחוד הלוואות למשכנתא ניתן לבצע פעם אחת ולכן הוא חייב להיות מלווה בטיפול של יועץ לכלכלת המשפחה כדי להבריא את משק הבית ולהוציא אותו לדרך כלכלית חדשה.

על פי הנחיות בנק ישראל עד לפני משבר הקורונה, היה אפשר לקבל הלוואת משכנתא על נכס קיים עד 50% משווי הנכס כהלוואה לכל מטרה, במידה וישנה משכנתא על הנכס ניתן יהיה לקבל השלמה עד ל- 50% משווי הנכס. כלאמר בכדי לקבל הלוואת משכנתא להחזרת הלוואות אחרות, המשכנתא הקיימת צריכה להיות עם יתרה נמוכה מ-50% משווי הנכס.

בתקופת משבר הקורנה נתן בנק ישראל הרשאה לבנקים לתת משכנתא על נכס קיים עד 70% משווי הנכס לצורך החזר הלוואות אחרות, תוקף הנחיה זו הוא עד 30.9.2020. לכן כרגע יש חלון הזדמנויות לקבל משכנתא גבוהה יותר לצורך כיסוי חובות.

פעולה זו של מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות יכולה להפחית את התשלומים החודשיים בצורה משמעותית, אפילו בכמה אלפי שקלים לחודש, במידה ויש כדאיות גם למחזור המשכנתא הקיימת , אפשר יהיה לחסוך גם עשרות עד מאות אלפי שקלים בעלויות המשכנתא הכוללת.

לדוגמא משפחה שלוויתי, עם משכנתא של כ-830 אלף ₪ ועוד כ-160 אלף ₪ בהלוואות נוספות הגיעו להחזר חודשי של כ- 9000 ₪ על המשכנתא וההלוואות, בעזרת מחזור המשכנתא שלהם ואיחוד שאר ההלוואות לתוך המשכנתא הצלחתי להפחית את התשלום החודשי ל-5500 ₪ ובנוסף חסכתי להם כ-180 אלף ₪ בעלויות המשכנתא הכוללת.  

תכנון תמהיל נכון, חכם ומשולב של מחזור משכנתא ואיחוד הלוואות לתוך המשכנתא מאפשר גמישות בהשגת המטרות להפחתת ההחזר החודשי ולחיסכון בעלויות המשכנתא המקורית.

כיצד תהליך מיחזור משכנתא יכול לחסוך לך כסף רב בתשלומי המשכנתא?

במסגרת מאמר זה אסקור את נושא מיחזור משכנתא, מה אפשר להרוויח מהליך זה ומה נדרש כדי לבחון ולתכנן מחזור שיחסוך הרבה מאוד כסף בהחזר הכולל של המשכנתא.

בנק ישראל מחייב את הבנקים לאפשר לך לבצע סילוק או מחזור הלוואות בבנק שבו ביצעת את ההלוואה או בכל בנק אחר. הבנק מחויב על פי בקשתך להוציא דו"ח יתרות לסילוק שכולל את פרטי ההלוואה, יתרות לסילוק, עמלות פירעון (קנסות), החזר חודשי, מדדים והצמדות וכו'.

כדאי ומומלץ מאוד לבחון את נושא תהליך מיחזור משכנתא ברצינות, היות שאפשר לחסוך עשרות אלפי שקלים בתשלומי המשכנתא העתידיים בביצוע המחזור. הקנסות הרשומים בדו"ח לא צריכים להרתיע אותך מלבדוק את נושא המחזור מכיוון שהרבה פעמים ולמרות הקנסות ניתן להרוויח  הרבה כסף.

בתכנון המחזור יש לבחון מספר דברים :

• המצב הפיננסי העדכני שלך.
• מהן יכולות ההחזר שלך.
• האם יש לך כספים שמתוכננים להשתחרר ואפשר לקחת אותם בחשבון לתכנון התמהיל החדש.
• האם יש לך אפשרות להגדיל את התשלום החודשי ואז לקצר את משך ההלוואה, דבר שיגרום לחיסכון גדול מאוד בתשלומים העתידיים.
• בדיקת המסלולים והתמהילים בהתאם למצב הפיננסי הנוכחי שלך – מעבר לקיצור משך ההלוואה יש לבדוק האם המסלולים הקיימים טובים או גרועים ובהתאם לזאת לבחור מסלולים עדיפים.

מה אפשר להרוויח מתהליך מחזור משכנתא?

• להקטין את ההחזר החודשי שלך ולהשאיר את תקופת הפירעון.
• לקצר לך את משך המשכנתא ולהשאיר את ההחזר החודשי כמות שהוא.
• להישאר עם אותו החזר חודשי ואותה תקופת פירעון ולקבל מזומן ביד.

ניתן דוגמא שמבהירה את האמור לעיל :

נלקחה הלוואה של 320,800 ₪ ל- 30שנה בריבית קבועה צמודה של 6.5%. לאחר 14 שנה היתרה לסילוק היא 372,800 ₪ (כולל 53,400 ₪ עמלת פירעון מוקדם) והחזר חודשי נוכחי של 3133 ₪. מה אפשר להרוויח ממחזור ההלוואה?

• הקטנת ההחזר החודשי ל- 2046 ₪ ולהשאיר את משך ההלוואה ל-16 השנים שנותרו ולחסוך כ-160, 162,000 ₪ .
• הקטנת יתרת תקופת התשלום ל-13.5 שנה והשארת ההחזר החודשי על 3133 ₪ ולחסוך כ-190,000 ש"ח.
• להמשיך לשלם 3133 ₪ למשך 16 שנה, יתרת הקרן לתשלום תגדל ל-466,210 ותקבל כ- 40,000 ₪ לחשבון.

מה ההמלצה שלנו? מה שרצוי לעשות אם יש לך משכנתא שאתה כבר משלם מספר שנים ואתה רוצה להרוויח כסף, זה לבקש מהבנק שיוציא לך דו"ח יתרות לסילוק, בדוק אם יתרת הקרן גדלה או קטנה למרות שכבר שילמת הרבה כסף לבנק, אל תחשוש מהקנס המובנה בדו"ח יתרה לסילוק, כי למרות זאת יש אפשרות למחזר ולהרוויח, אם אתה לא יודע ולא מרגיש בטוח לעשות זאת לבד אתה יכול לפנות ליועץ משכנתאות חיצוני שיעזור לך בבדיקת כדאיות המחזור ובביצועו.

סיכום

במאמר זה למדנו על תהליך מיחזור משכנתא והכדאיות לביצועו, מה נדרש כדי לבדוק את כדאיות המחזור ומה ניתן להרוויח בעת ביצוע מחזור משכנתא. כמובן שליועץ חיצוני יש ערך מוסף גדול בבחינת כדאיות ביצוע של מחזור משכנתא ויש לו את הידע הדרוש כדי ללוות את הלקוח בכל התהליך המורכב הזה.