מהם הסיכונים במבצעי המימון של רכישת דירה מקבלן?

מכירים את המונח  80/20 שבה הקונה משלם 20% ממחיר הדירה בחתימת חוזה ושאר ה-80% באכלוס? יש קבלנים שלקחו את זה צעד קדימה ומדברים על תנאי תשלום של 90/10 או 95/5. מטרת מבצעים אלו מצד הקבלנים/יזמים היא להניע את השוק , להציג מכירות לבנקים כדי שיוכלו לקבל ליווי לביצוע הפרויקטים. לציבור הרוכשים מדובר במהלך מסוכן. מאוד מסוכן.

אז מהם הסיכונים הטמונים במבצעים אלו?

הסיכונים לקבלנים

בשיטת מכירה זו תזרים המזומנים השוטף שלהם נמוך או שלילי לעומת שיטת המכירה הרגילה. הפער בין הוצאות הקבלנים לבניית הפרויקט לבין התמורה שהם מקבלים בחתימת החוזה, מביא אותם לקחת הלוואות מהבנקים בריבית גבוהה, מה שגורם לצמצום הרווח ולעיתים להפסדים. במצב כזה יכול להיות שקבלנים קטנים לא יוכלו לעמוד בפגיעה בתזרים השוטף ובאשראי בריבית גבוהה, שיכול להביא לקריסתם.

הסיכון לקונים

מחיר הדירה שהקונה רוכש בשיטה זו יהיה יותר יקר מאשר בשיטת התשלומים הרגילה. הסכום שנותר לתשלום בקבלת הדירה יצבור תוספת של מדדי תשומות הבניה מהרכישה ועד לקבלת הדירה, והקונים עשויים לגלות שהם צריכים להוסיף עוד הרבה מאוד כסף למחיר הרכישה, לעיתים כ 15% או יותר.

מחתימת החוזה ועד לקבלת הדירה ישנו פרק זמן ארוך של כמה שנים, שיוצר סיכון לקבלת משכנתא מסיבות שונות, מצב תעסוקה של הרוכשים במועד בקשת המשכנתא, יכולת ההחזר שלהם, אחוז מימון, סביבת ריביות וכו', סיכון שיכול לגרום להפרת חוזה והפסד כספי גדול. יותר מזה, יש מצב שבמועד המסירה יצטרכו הרוכשים להוסיף עוד סכום נכבד להשלמת ההון העצמי הנדרש לרכישה לפני קבלת משכנתא – בהתאם לרמת המימון שאישר הבנק.

רוכשי דירה שקנו את הנכס להשקעה ומתכננים למכור אותו לפני המסירה, יגלו שמדובר בעניין מורכב  לביצוע.  יכול לקרות מצב,   שמחירי הדירות ירדו עד למסירה ועליית המחיר בגין התייקרות המדד תוביל למכירה בהפסד. במקרה של מכירה ברווח במידה ותתאפשר, יש שם עניינים של תחולת חוק המכר על "הרווח" ואחריות המוכר כלפי הרוכש החדש.

חשוב לקחת בחשבון סיכונים אלו לפני שמתפתים ונכנסים לעסקה כזו שלא יודעים בוודאות האם אפשר להשלימה.
מוזמנים ליצור איתי קשר בנושא זה או בנושאי משכנתא אחרים