לקיחת משכנתא בחלקים

לקיחת משכנתא בחלקים

מתי נדרש לקחת משכנתא בחלקים?

לקיחת משכנתא בחלקים – המשמעויות שחשוב לדעת!

כחלק מרכישת דירה ועל מנת לממן את עלות הרכישה אתה צריך הלוואת משכנתא מהבנק, ברב המקרים אין לך את כל סכום עלות הדירה כהון עצמי.

ישנם מקרים בהם תצטרך לבצע את המשכנתא במספר משיכות בהתאם לסוג העסקה שאתה מבצע כמו:

  1. רכישת דירה מקבלן עם הסדר תשלומים לאורך הבנייה.
  2. רכישה בפרויקט מחיר למשתכן.
  3. בבניה עצמית, קבלת המשכנתא הינה בהתאם לשלבי התקדמות הבניה.
  4. רכישה מיד שניה עם מועד מסירה רחוק, שגם שם התשלום נעשה במספר פעימות.

בתכנון המשכנתא צריך להביא בחשבון את משטר התשלומים לרכישת הנכס ולהסדיר מול הבנק שהמשכנתא מבוצעת במספר משיכות, כדי שלא תהיה במצב שתצטרך למשוך סכומים גדולים ממה שאתה צריך לשלם למוכר, ללא הסדרה זו לבנקים מסוימים ישנה מדיניות למשיכה מסלולי הריבית הקבועה במנה אחת.

ברכישה מקבלן או בפרויקט מחיר למשתכן עם ליווי בנקאי, אפשר לבדוק אם הקבלן מוכן להקדים תשלומים מעבר לנרשם בחוזה ובמידה ויש לך את היכולת לשלם עבור המשכנתא בשלבים מוקדמים יותר , לדוגמא במקביל לתשלום שכר דירה, אזי שווה לשקול זאת ולהשיג את היתרונות הבאים:

  1. לחסוך את עלויות ההצמדה למדד תשומות הבניה.
  2. לקבע ריביות טובות שהושגו בתהליך המו"מ מול הבנקים.

במידה ולא מתאפשרת הקדמת תשלומים ואתה נדרש לבצע את המשכנתא במספר משיכות בהתאם להסכם המכר או בהתאם להתקדמות שלבי הבניה בבניה עצמית, יש צורך לקבוע את סדר המשיכות הנכון לך מצד אחד ושעונה להגדרות בנק ישראל מצד שני. יהיו בנקים עם מדיניות משיכה מכלל מסלולי המשכנתא באופן יחסי  למשקלם בתמהיל.

במקרים בהם יש לך אפשרות לקבוע את סדר משיכת הכספים, ככלל את מסלול הפריים נכון למשוך בתשלום האחרון, היות והריבית שם מבוססות על ריבית בנק ישראל שיכולה להשתנות בטווחי זמן קצרים, כל חודש וחצי, והיא תשתנה גם אם הפריים יעלה במהלך המשיכות, זה לא היה משנה אם משכנו את המסלול הזה לפני כן כי בכל מקרה הריבית הייתה עולה במשכנתא.

לעומת זה במסלולי הריבית הקבועה והריבית המשתנה כל משך זמן ארוך לדוגמא כל 5 שנים, הריבית במועד הביצוע בקבועות לא תשתנה למשך כל ההלוואה ואילו במסלול ריבית משתנה כל 5 הריבית שנקבעה במועד המשיכה תתקבע למשך 5 שנים עד למועד שנוי הריבית הבא. לכן מסלולים אלו נרצה למשוך קודם לכן כדי לקבע את הריבית לטווח ארוך.

הריביות במסלולי המשכנתא השונים (של הריבית הקבועה והמשתנה) בבנקים השונים מבוססת על עוגן חיצוני לדוגמא עוגן אג"ח או עוגן ריבית ממוצעת של בנק ישראל, אלו עוגנים שהם חיצוניים לבנק, בנוסף הבנק מוסיף או מחסיר מעוגן זה מרווח פנימי לבנק שנקבע במסגרת אישורי ההלוואה ללקוח, המרווח נקבע מהערכת הסיכון של הלקוח והעסקה. המרווח שנקבע בהסכם ההלוואה נשמר גם במשיכות הנוספות, מה שיכול להשתנות הוא העוגן החיצוני.

תכנון המשיכות הנוספות צריך להיעשות משיקולי סיכון לעליית עוגני הריבית בהמשך הזמן, כאן צריך להכיר את העוגנים שבהם משתמשים הבנקים השונים למסלולי ההלוואה השונים ובהתאם לתכנן את סדר המשיכות, סדר המשיכות שעליו נחליט יהיה שונה בתלות הבנק ממנו נלקחה ההלוואה.

במידה ויש לך מסלול של הלוואת זכאות במשכנתא מומלץ לשקול לקחת אותו מוקדם יותר ולאו דווקא בשל הסיכוי לעליית ריבית, מכיוון שמובטחת לך ריבית מקסימלית של 3%, או חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת – הנמוך מביניהם. אלא מהסיבה שתוך כדי המשיכות יכול להיות שתאריך התוקף של תעודת הזכאות יפוג ותצטרך גם להוציא תעודת זכאות חדשה ובנוסף לחתום מחדש על תיקון התיק.

לסיכום בתכנון משכנתא מעבר להתאמתה לצרכיך, ליכולותיך הכספיות ולעסקה שאתה עושה, צריך להביא בחשבון גם את סוגיית סדר משיכת המשכנתא בהתאמה למועדי התשלומים עבור הרכישה כדי להקטין את הסיכונים בהגדלת הריבית במשיכות השונות.

מתכננים לרכוש נכס?זה לא הזמן לבזבז כסף לשווא!

חושבים לקחת משכנתא, למחזר או לגרור? במסגרת התקופה רבת התהפוכות שבה אנו חיים כעת, חשוב מתמיד להכיר ולהבין את שוק המשכנתאות!

עתיד נעים ייעוץ משכנתאות, מציעה לכם המתעניינים במשכנתא, תנאים אטרקטיביים לרגל השנה החדשה ותקופת הקורונה. 

1.שיחת ייעוץ ראשונית ללא עלות.

2.פגישת ייעוץ בזום, בהנחה של 25% מעלות פגישה פרונטלית (במידה ותסגר עסקה, תקוזז עלות פגישת הזום ממחיר העסקה)

בברכת שנה טובה,

נעים עזרא

עתיד נעים ייעוץ משכנתאות 

דילוג לתוכן